काठमाडौँ । भूमिसम्बन्धी केही नेपाल ऐनलाई संशोधन गर्ने अध्यादेश, २०८१ ले संस्थागत घरजग्गा (रियल स्टेट) व्यवसायलाई ‘सहज हुने बाटो’ खोलेको छ । भूमिसम्बन्धी ऐन, २०२१ मा संशोधन गर्दै यो अध्यादेशले घरजग्गा व्यवसायको हदबन्दी छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था गरेको हो । 

व्यवसायीले लामो समयदेखि व्यक्तिगत हदबन्दीमा रहेर गरिरहेको कारोबारलाई यससँगै संस्थागत सीमासम्म पुर्‍याउने अपेक्षा गरिएको छ । यो व्यवस्थाप्रति सरोकारवाला सकारात्मक देखिएका छन् । तर, उत्साहित हुनुपर्ने अवस्था नभएको प्रतिक्रिया उनीहरूको छ ।

‘हामीले ती विषयलाई सकारात्मक रूपमै लिएका छौँ । आपत्ति मान्नुपर्ने कुनै कुरा छैन,’ नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी भन्छन्, ‘तर, अध्यादेशले हामी व्यवसायीलाई धेरै ठुलो के–के नै भयो भनिएको छ । वास्तविकताचाहिँ त्यस्तो होइन ।’

हेर्नुहोस् आलेख

‘अध्यादेशले रियल स्टेट व्यवसायीलाई के–के नै भयो भन्ने छ, वास्तविकता त्यस्तो होइन’

भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयका सहप्रवक्ता दामोदर वाग्लेका अनुसार भूमि ऐनमा दुई विषयमा सहजीकरण गर्न खोजिएको छ । एउटा भूमिहीन दलित, भूमिहीन सुकुम्बासी र अव्यवस्थित बसोबासीका लागि । अर्को संस्थागत घरजग्गा व्यवसायी तथा त्यस्ता व्यवसायीबाट घरजग्गा खरिद गरी उपभोग तथा बसोबास गरिरहेका व्यक्तिका लागि । यी दुवै विषय महत्त्वपूर्ण रहेका उनको भनाइ छ ।

हेर्नुहोस् आलेख

घरजग्गा व्यवसायको अन्योलमा अध्यादेशको सहजीकरण

• के छन् अध्यादेशमार्फत गरिएका व्यवस्था ?

राष्ट्रपतिले सरकारको सिफारिसमा बुधबार जारी गरेको अध्यादेशमा भूमिसम्बन्धी ऐनको दफा १२छ.को सट्टा घरजग्गा व्यवसायको हदबन्दी छुटसम्बन्धी विशेष व्यवस्था गरिएको उल्लेख छ । जसमा चारवटा कानुनी प्रावधान राखिएका छन् । 

यो भनेको एउटा मार्गदर्शन गर्ने दस्ताबेज मात्रै हो । यसको कार्यान्वयन विभिन्न नियमावली, कार्यविधि, निर्देशिका, आदेश लगायतले विस्तृत रूपमा गर्छन् । कार्यविधिमा त बुँदागत रूपमै यस्ता विषय उल्लेख भएका हुन्छन् । 

दामोदर वाग्ले

सहप्रवक्ता, भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालय

• पहिलो व्यवस्था: बिक्री गर्न सक्ने

उक्त दफाको उपदफा १ मा लेखिएको छ, ‘यस ऐनमा अन्यत्र जुनसुकै कुरा लेखिएको भए तापनि दफा १२ को खण्ड (ङ१) बमोजिमको घर जग्गा व्यवसाय गर्न अनुमति लिएको कम्पनीले सूचित आदेशले तोकेको हदभित्रको जग्गा प्रचलित कानुनबमोजिम जग्गा विकास गरी घडेरी वा त्यस्तो घडेरीमा घर निर्माण गरी बिक्री गर्न सक्नेछ ।’

सरकारले २०७८ सालमा जग्गाको हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश जारी गरेको थियो । त्यसमार्फत विभिन्न प्रकारका उद्योगले खरिद गरी राख्न पाउने जग्गाको सीमा निर्धारण गरिएको थियो । निर्माण उद्योगअन्तर्गत आवासीय क्षेत्रमा घरजग्गा व्यवसाय गर्ने अनुमति लिएका कम्पनीले काठमाडौँ उपत्यकाबाहेक पहाडी क्षेत्रमा १००, काठमाडौँ उपत्यकामा ५० रोपनी अनि भित्री मधेस र तराई क्षेत्रमा २० बिगाहासम्म राख्न पाउने व्यवस्था गरिएको थियो । 

घरजग्गाबाहेक कम्पनीले खरिद गरेको जग्गामा विभिन्न उत्पादनमूलक काम गरेर आयआर्जन गर्न सक्छन् । त्यसैले ती कम्पनीका लागि राख्न पाउने व्यवस्था नै पर्याप्त थियो । 

(जग्गाको हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश, २०७८ को व्यवस्था)

तर, घरजग्गा कम्पनीको आम्दानीको स्रोत नै घरजग्गा बिक्री भएकाले राख्न पाउने मात्रै व्यवस्थाले कुनै काम गरेको थिएन । त्यसैले ती व्यवसायीले व्यक्तिगत रूपमा तोकिएको सीमामा मात्रै खरिद गर्ने र अपुग भए नयाँ कम्पनीमार्फत किन्ने काम गर्दै आएका थिए । 

अहिलेको संशोधनले बिक्री गर्ने बाटोसमेत खुला गरिदिएको बताउँछन्, अधिवक्ता तथा घरजग्गा कानुनका विज्ञ गोकुल बुर्लाकोटी । उनका अनुसार अब तोकिएको सीमासम्म खरिद गरी आवास निर्माण गरेर बिक्री गर्ने बाटो खुलेको हो । 

• दोस्रो व्यवस्था : स्वामित्वको सन्दर्भ

अध्यादेशले गरेको दोस्रो व्यवस्थामा स्वामित्वको सन्दर्भ छ । उपदफा २ मा लेखिएको छ, ‘उपदफा (१) बमोजिम घर जग्गा व्यवसाय गर्न अनुमति लिएको कम्पनीले घर तथा अपार्टमेन्ट निर्माण गरी बिक्री गर्दा घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने व्यक्तिहरूको सामूहिक उपयोगमा रहने गरी राखिएको जग्गालाई घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गर्ने खरिदकर्ताको स्वतः सामूहिक स्वामित्व कायम हुने गरी जग्गा बिक्री वितरण गर्नु पर्नेछ ।’ 

तर, सामूहिक उपयोगमा रहने गरी राखिएको त्यस्तो जग्गा धितोबन्धक राख्न वा बिक्रीवितरण गर्न नपाइने व्यवस्था गरिएको छ ।

कुनै व्यावसायिक कम्पनीले घरजग्गा विकास गरेपछि सम्बन्धित घरले ओगटेको क्षेत्रफल सम्बन्धित व्यक्तिको नाममा गरिदिन्थे । बाटो सरकारको नाममा हुन्थ्यो । खुला क्षेत्रलगायत बाँकी ठाउँ भने कम्पनीकै नाममा रहँदै आएको थियो । 

कतिपय अवस्थामा यस्तो जग्गा धितो राखी बैंकबाट ऋण लिएको भन्ने गुनासोसमेत आएको सुनाउँछन्, मन्त्रालयका सहप्रवक्ता वाग्ले । सोही कारण त्यस्तो जग्गा सामूहिक रूपमा राख्नुपर्ने र बैंकमा धितो राख्न पनि नपाउने व्यवस्था गरिएको उनको भनाइ छ । 

• तेस्रो व्यवस्था: गैरआवासीय क्षेत्रको जग्गा सम्बन्धमा

अध्यादेशमार्फत गरिएको तेस्रो संशोधन भनेको गैरआवासीय क्षेत्रको जग्गाको बिक्रीवितरण सम्बन्धमा हो । सुरुमै घरजग्गा विकास गर्न अनुमति लिएका तर भू–उपयोग परिषद्बाट आवास वा औद्योगिक क्षेत्रभन्दा बाहिर परेका क्षेत्रको जग्गा बिक्री गर्ने बाटो यो व्यवस्थाले खुला गरिदिएको छ । 

उपदफा ३ लेखिएको छ, ‘सम्बन्धित निकायबाट अनुमति लिई आवासीय वा व्यावसायिक क्षेत्रमा घरजग्गा व्यवसाय गर्ने कम्पनीले उपदफा (१) बमोजिमको हदभित्रको जग्गा स्थानीय भू–उपयोग परिषद्बाट भू–उपयोग क्षेत्र वर्गीकरण हुँदा आवासीय क्षेत्र वा व्यावसायिक क्षेत्रमा वर्गीकरण भएकोमा त्यस्तो जग्गा प्रचलित कानुन बमोजिम घडेरी विकास नगरी ससिम वा कित्ताकाट गरी बिक्री गर्न पाइने छैन ।’ 

यही उपदफाको प्रतिबन्धात्मक वाक्यांशमा भने लेखिएको छ, ‘तर, स्थानीय भू–उपयोग परिषद्बाट भू–उपयोग क्षेत्र वर्गीकरण हुनु अगावै अनुमति लिई खरिद गरेको जग्गा रहेछ भने आवासीय क्षेत्र वा व्यावसायिक क्षेत्र बाहेकको क्षेत्रमा वर्गीकरण भएको रहेछ भने त्यस्तो ससिम वा कित्ता काट गरी मन्त्रालयको स्वीकृति लिई बिक्री गर्न बाधा पर्ने छैन ।’ 

सुरुमा अनुमति लिएरै आवास विकास गर्न किनिएका तर वर्गीकरणमा आवास वा औद्योगिक क्षेत्रमा नपरेका जग्गामा आवास विकास गर्न सक्ने अवस्था हुँदैन । त्यस्तो जग्गा बिक्री गरी लगानी सुरक्षित गर्ने बाटो कानुनले खोलिदिएको देखिन्छ । 

• चौथो व्यवस्था: स्वीकृति पाइसकेको अवस्थामा

चौथो तथा अन्तिम व्यवस्था कुनै पनि कम्पनीको नाममा रहेको जग्गामा आवास विकास गर्न स्वीकृति प्राप्त गरिसकेको अवस्थामा घर बनाई बिक्री गर्न पाउने भन्ने छ । 

‘यस दफामा अन्यत्र जुनसुकै कुरा लेखिएको भए तापनि सम्बन्धित निकायबाट घरजग्गा व्यवसाय गर्ने अनुमति लिएको कम्पनीको नाउँमा रहेको जग्गा दफा १२क.को उपदफा (२) बमोजिम स्वीकृति प्राप्त गरेको भएमा जग्गा विकास गरी विकसित घडेरी वा त्यस्तो घडेरीमा घर निर्माण गरी बिक्री गर्न कुनै बाधा पर्ने छैन,’ उपदफा ४ मा लेखिएको छ । 

तर, घरजग्गा व्यवसायबाहेक अन्य प्रयोजनका लागि प्राप्त गरेको वा स्वीकृति लिएको जग्गा यस उपदफाबमोजिम बेचविखन गर्न नपाइने व्यवस्था गरिएको छ ।

व्यावसायिक घरजग्गा कारोबारमा यसअघि हदबन्दीको व्यवस्था आकर्षित हुन्छ कि हुँदैन भन्ने सम्बन्धमा विवाद थियो । तर, भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागले देशभरका मालपोत कार्यालयमा भूमि व्यवस्थापन सूचना प्रणाली लागू गरेपछि हदबन्दीभन्दा धेरै जग्गा स्वतः बिक्रीका लागि रोक्का भएका थिए । 

महासंघ अध्यक्ष लोहनी यस्तो घरजग्गा कम्पनीको संख्या १२ वटा रहेको सुनाउँछन् । यसअघि २०७६ सालमै भएको भूमिसम्बन्धी ऐनको आठौँ संशोधनले तीन महिना र गत वैशाखमा भएको लगानी प्रवद्र्धनसम्बन्धी केही नेपाल ऐनलाई संशोधन गर्न बनेको अध्यादेशले ६ महिना समय दिएको थियो । 

सरकारले अब भने कुनै पनि सीमा नतोकी यस्तो जग्गामा घरजग्गा विकास गर्ने व्यवस्था गरेको हो । मन्त्रालयका सहप्रवक्ता वाग्ले यो व्यवस्था घरजग्गा व्यवसायीकै सहजीकरणका लागि गरिएको बताउँछन् ।

• कानुन कार्यान्वयनमा के छ अड्चन ? 

महासंघ अध्यक्ष लोहनी घरजग्गा क्षेत्रको विकासमा मुख्य बाधक भनेको सूचित आदेश रहेको बताउँछन् । ‘जग्गाको हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश, २०७८ छ । यसले कानुनले दिएको अधिकारलाई पनि कटौती गरिदिएको छ । यो भएसम्म ऐन नै कार्यान्वयन हुन नसक्ने अवस्था छ,’ उनी भन्छन् । 

त्यसैले सरकारले ऐन मात्रै होइन, त्यसलाई सहयोग गर्ने कानुन निर्माणसमेत त्यहीअनुसार गरिदिए वर्षौँदेखि रहेको समस्या समाधान भएर जाने विश्वास छ लोहनीको । ‘त्यसैले हामीले पटक–पटक भन्दै आएको हदबन्दी छुट दिने व्यवस्था एकदमै खुकुलो बनाइदिनुपर्यो । त्यो द्वारबाट छिर्न सक्ने गरी ठाउँ राखिदिनुपर्‍यो भन्ने हाम्रो माग हो,’ उनी भन्छन् । 

भूमिसम्बन्धी ऐनको पछिल्लो व्यवस्थाबमोजिम एक व्यक्तिले पहाडमा ७५, काठमाडौँ उपत्यकामा ३० रोपनी र तराईमा ११ बिगाहासम्म जग्गा राख्न पाइन्छ । जब कि हदबन्दी छुटको स्वीकृति लिँदा घरजग्गा कम्पनीले पहाडमा १००, काठमाडौँ उपत्यकामा ५० रोपनी र तराईमा २० बिगाहासम्म मात्रै राख्न पाइन्छ । त्यसरी स्वीकृति लिँदा पनि यसअघि बिक्री गर्न नपाउने अवस्था थियो । 

यो सीमाले ठुलो स्तरको परियोजना निर्माण गर्न सक्ने अवस्था देखिँदैन । जसकारण अझै हदबन्दी छुट सुविधा लिएर घरजग्गा परियोजना विकास गर्ने आकर्षण बढ्ने अवस्था छैन । त्यसैले यसमा धेरै खुसी हुनुपर्ने अवस्था नरहेको लोहनी बताउँछन् । 

‘त्यसैले हाम्रो जुन संयन्त्र छ त्यसले फलामे ढोकामा भोटेताल्चा लगाएर भित्रबाट ‘स्वागत छ’ भनेर लेखेजस्तै छ । त्यसले गर्दा यो विषय चाँडो संशोधन होस् । महासंघको भनाइ यही हो,’ उनी भन्छन्, ‘यति संशोधन नगर्ने हो भने ऐन मात्रैको संशोधनले चाहिँ २०७६, २०८१ वैशाखकै जस्तो अवस्था आउँछ । यसले केही हुँदैन ।’

अधिवक्ता बुर्लाकोटी भने अहिलेको संशोधनले संस्थागत घरजग्गा व्यवसायीलाई घरजग्गा बिक्री गर्ने बाटो खुला गरिदिएकाले अब सूचित आदेशमा हदबन्दी बढाउने बाटो खुलेको बताउँछन् । ‘अहिले ऐनमा संशोधन भएको छ । सूचित आदेशमा रहेको ५० रोपानी (काठमाडौँ उपत्यकामा)लाई १००, २०० बनाउन सकिन्छ । अहिलेको संशोधनले त्यो बाटो खुला गरेको छ,’ उनी भन्छन् । 

सहप्रवक्ता वाग्लेका अनुसार यो (अध्यादेश) भनेको एउटा मार्गदर्शन गर्ने दस्ताबेज मात्रै हो । यसको कार्यान्वयन विभिन्न नियमावली, कार्यविधि, निर्देशिका, आदेश लगायतले विस्तृत रूपमा गर्छन् । कार्यविधिमा त बुँदागत रूपमै यस्ता विषय उल्लेख भएका हुन्छन् । त्यसका लागि प्राविधिक टोली बसेर निर्णय गरिन्छ । 

‘त्यसैले यी विषयलाई पनि ऐन अनुकूल बनाएर कार्यान्वयन गर्दै जाने दायित्व सम्बन्धित सबै निकायको हो,’ उनी भन्छन्, ‘यो त मन्त्रालय, मालपोत विभाग, नापी विभाग, घरजग्गा व्यवसायको स्वीकृति दिने निकाय, स्थानीय तह, घरजग्गा व्यवसायीदेखि खरिदकर्ता ग्राहकसम्म सक्रिय भएर सुधार गर्दै जाने विषय हो । मन्त्रालयले यसमा काम गरिरहेको छ ।’