संस्थागत घरजग्गा (रियल स्टेट) व्यवसायीको सन्दर्भमा भूमिसम्बन्धी केही नेपाल ऐनलाई संशोधन गर्न बनेको अध्यादेश, २०८१मा केही विषय आएका छन् । हामीले ती विषयलाई सकारात्मक रूपमै लिएका छौँ । आपत्ति मान्नुपर्ने कुनै कुरा छैन । तर, अध्यादेशले धेरै ठुलो के–के नै भयो भनिएको छ । वास्तविकताचाहिँ त्यस्तो होइन । यो विषयमा बुझ्न यसको पृष्ठभूमि थाहा पाउनुपर्ने हुन्छ ।

अरू देशमा घरजग्गा व्यवसायीलाई हदबन्दी लाग्ने व्यवस्था छैन । हदबन्दी तोकिएका क्षेत्रमा पनि यो व्यवसाय गर्नेलाई यस्तो व्यवस्था हुँदैन । नेपालमा २०२१ सालमा भूमिसम्बन्धी ऐन आयो । त्यति बेला संस्थागत घरजग्गाको विकास नै भएको थिएन । त्यसैले कुनै बहस भएन । 

व्यावसायिक घरजग्गा विकासको काम २०५० को दशकमा हुन थाल्यो । त्यति बेला सुरुमा साना परियोजना बन्न थाले । त्यसैले त्यसलाई पनि व्यक्तिगत रूपमा तोकिएको हदबन्दीकै सीमाभित्र रहेर कारोबार भएको हुनाले समस्या भएन । 

ठुला परियोजना निर्माण हुन थालेसँगै भवनसम्बन्धी निकायले स्वीकृति दिँदै गयो । हामीले घरजग्गा व्यवसायमा हदबन्दी लाग्दैन भन्ने मान्यताअनुसार किन्दै गयौँ । जग्गामा त्यति बेलासम्म हदबन्दी लाग्दैन भनेर कतै लेखिएको थिएन । हदबन्दी नलाग्नेअनुसार नै व्यवहार हुँदै आयो । जानेर वा नजानेर मालपोतका कर्मचारीदेखि व्यवसायीलगायत सबैमा यस्तै मान्यता स्थापित बन्न पुगेको थियो । 

त्यो अवस्था करिब २०६६ सालसम्म रह्यो । त्यसयता हदबन्दी लाग्छ भन्ने बहस सुरु भयो । यसमा कसैले कानुनी व्यवस्था नभएकाले लाग्छ भन्ने कुरा गरे । कसैले अन्तर्राष्ट्रिय अभ्यासअनुसार लाग्दैन भन्ने कुरा भयो । 

मालपोत कार्यालयहरूमा २०७५ सालताका अनलाइन प्रणाली कार्यान्वयनमा आयो । हामी भूमि व्यवस्थापन सूचना प्रणाली (एलआरआईएमएस) भन्छौँ । यो सिस्टम आएपछि व्यक्तिगत हदबन्दीभन्दा बढी भएको संस्थागत घरजग्गा व्यवसायीको जग्गालाई समेत स्वतः रोक्का गरिदियो । यो सिस्टमबाटै भयो । म्यानुअल प्रणालीबाट काम हुँदा चलिरहेको काम अब सिस्टमबाट हुन नसक्ने अवस्था देखियो । 

जसले हदबन्दीको व्यक्तिगतभन्दा धेरै राख्नुहुँदैन भनेर खरिद गरेका थिएनन् वा गरेर पनि बिक्री गरिसकेका थिए उनीहरूलाई समस्या भएन । जसले हदबन्दी लाग्दैन भनेर धेरै जग्गा किने तर बिक्री गर्न भ्याएका थिएनन् उनीहरूलाई समस्या भयो । 

जग्गाको हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश, २०७८ छ । यसले कानुनले दिएको अधिकारलाई पनि कटौती गरिदिएको छ । यो भएसम्म ऐन नै कार्यान्वयन हुन नसक्ने अवस्था छ ।

उनीहरूले हदबन्दी छुट नलिई घरजग्गा कारोबार गरिरहेको भए पनि काठमाडौँ उपत्यका विकास प्राधिकरण वा नगर विकास कोषबाट सम्बन्धित निकायको स्वीकृति लिएरै काम गरेका थिए । आफैँ जग्गा किनेर प्रोजेक्ट बनाइरहेका थिए । उनीहरू सूचना प्रणालीको कार्यान्वयनसँगै समस्यामा परे । 

त्यसरी रोकिन गएका कम्पनीको संख्या करिब एक दर्जन थियो । तीमध्ये कतिपयले कोलोनी बनाए । कतिपयले हाउजिङ बनाए । सेवाग्राहीबाट अग्रिम रकम लिएर बनाएका घरजग्गा पास गरेर दिन नसकेपछि उनीहरूलाई समस्या हुने नै भयो । 

डेभलपर पास गरेर दिन पनि चाहन्छ । ती व्यक्ति पास गरेर लिन पनि चाहन्छन् । तर, सिस्टमले यसलाई रोकिदियो । हामी संघ महासंघलगायत संस्थागत घरजग्गा व्यवसायीले सहजीकरण गरिदिनुपर्छ भनेर सरकारको ध्यानाकर्षण गरायौँ । हाम्रा माग सम्बोधन गर्ने गरी २०७६ सालमा भूमिसम्बन्धी ऐनको आठौँ संशोधन भयो । 

उक्त कानुनले ऐन प्रारम्भ भएको तीन महिनाभित्र सम्बन्धित निकायसँग अनुमति लिई जग्गा खरिद गरेका कम्पनीले त्यस्तो जग्गा बिक्री गर्न पाउने गरी अनुमतिका लागि निवेदन दिन सक्ने व्यवस्था गर्‍यो । यस्तो म्याद रियल स्टेट मात्रै नभई सबै प्रकारका कम्पनीका हकमा लागू भएको थियो । तीमध्ये कतिपय होटलको रोकिएका थिए । कतिपय अन्य कम्पनीको रोकिएका थिए । यस्तो रोकिएको जग्गा बिक्री खुला गर्न तीन महिनाको अवधिभित्र ९३ कम्पनीले भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयमा निवेदन दिएका थिए ।

त्यही बेला कोभिड–१९ महामारी देखियो । जसकारण पर्याप्त कम्पनीले आवेदन दिन सकेनन् भन्ने अनुमान हाम्रो छ । अहिले खुला गर्ने हो भने यस्तो संख्या २०० हाराहारी पुग्न सक्छ । तर, आवेदन दिएका कम्पनीको समस्या समाधान भएन । त्यसमा निर्देशिकाहरू बाधक देखिए । हामीकहाँ ऐनभन्दा नियमावली कडा, नियमावलीभन्दा निर्देशिका, कार्यविधिहरू झन् कडा हुने अवस्था रह्यो । 

ऐनले गरेका व्यवस्थाको अनुकूल हुने गरी नियमावली र निर्देशिका आउन नसकेकाले समस्या समाधान भएन । यहीबिच सरकारलाई विभिन्न आरोप लाग्यो । उग्र राजनीति गर्नेहरूले ठुलो विरोध गरे । सरकारले त्यसलाई एक्सनका रूपमा अघि बढाएन । 

त्यसैले सरकारले ऐन मात्रै होइन, त्यसलाई सहयोग गर्ने कानुन निर्माणसमेत त्यहीअनुसार गरिदिए वर्षौँदेखि रहेको समस्या समाधान भएर जान्थे । त्यसैले हामीले पटक–पटक भन्दै आएको हदबन्दी छुट दिने व्यवस्था एकदमै खुकुलो बनाइदिनुपर्‍यो । त्यो द्वारबाट छिर्न सक्ने गरी ठाउँ राखिदिनुपर्‍यो भन्ने हाम्रो माग हो । 

सरकारले गत वैशाखमा लगानी सम्मेलनको पूर्वसन्ध्यामा लगानी प्रवर्द्धनका लागि केही नेपाल ऐनलाई संशोधन गर्न बनेको अध्यादेश, २०८१ ल्यायो । त्यसले पनि ६ महिनाभित्र निवेदन दिएर सल्ट्याउने समय दियो । ऐनमा दोहोर्‍याएर यो व्यवस्था त ल्याइयो । तर, त्यसमा पनि विभिन्न सर्त राखिएछ । 

अध्यादेशमा रियल स्टेटबाहेक अन्य कम्पनीको हकमा भनेर लेख्नुपर्नेमा त्यो नगरिएपछि अर्को समस्या भयो । यसले झन् गोलमटोल भयो । जग्गा व्यवसायीको काम त जग्गा विकास गरेर बेच्ने हो । हाम्रो बिक्रीको साधन जग्गा नै हो । हामीले अरू कुरा उत्पादन गर्ने हैन । त्यसैले हाम्रा लागि छुट्टै व्यवस्था हुनुपर्थ्यो । 

अहिले आएको अध्यादेशले बिक्रीवितरण गर्न पाउने भनिदियो । यो तेस्रो चरणमा भएको कुरा हो । जुन स्वागतयोग्य नै छ । तर, फेरि पनि निर्देशिका र कार्यविधि उस्तै छन् । 

जग्गाको हदबन्दी छुट दिनेसम्बन्धी आदेश, २०७८ छ । यसले कानुनले दिएको अधिकारलाई पनि कटौती गरिदिएको छ । यो भएसम्म ऐन नै कार्यान्वयन हुन नसक्ने अवस्था छ । उक्त आदेशले काठमाडौँमा ५०, पहाडमा १०० रोपनी र तराईमा २० बिगाहाको हदबन्दी तोकेको छ । सुरुमै रोकिएका केही कम्पनीबाहेक अरूले त यो हदसम्म पहिलेदेखि नै बिक्रीवितरण गर्दै आएकै थिए । 

त्यसैले हाम्रो जुन संयन्त्र छ त्यसले फलामे ढोकामा भोटेताल्चा लगाएर भित्रबाट ‘स्वागत छ’ भनेर लेखेजस्तै छ । त्यसले गर्दा यो विषय चाँडो संशोधन होस् । महासंघको भनाइ यही हो । यति संशोधन नगर्ने हो भने ऐन मात्रैको संशोधनले चाहिँ २०७६, २०८१ वैशाखकै जस्तो अवस्था आउँछ । यसले केही हुँदैन ।

अहिलेको व्यवस्थामा गरिएको सर्तका कारण आदेशले तोकेबमोजिम हदबन्दी सुविधा पनि व्यवसायीले लिन सकिरहेका छैनन् । एउटै व्यवसायीले विभिन्न कम्पनी खोल्ने, सिस्टर कम्पनी खोल्ने, पार्टनरहरू हाल्ने र १०–१५ वटा कम्पनी दर्ता गरी फरक–फरक नाममा जग्गा किनेर आवास विकासको काम गरिरहेका छन् । यसले गर्दा सबै कम्पनीको छुट्टाछुट्टै अडिट र साधारणसभा गर्नुपर्ने अवस्था छ । एउटै कम्पनीले कारोबार गर्दा हुने ठाउँमा दसौँ कम्पनी खोलेर काम गर्नुपर्दा सहज अवस्था छैन ।

त्यसैले सरकारले ऐन मात्रै होइन, त्यसलाई सहयोग गर्ने कानुन निर्माणसमेत त्यहीअनुसार गरिदिए वर्षौँदेखि रहेको समस्या समाधान भएर जान्थे । त्यसैले हामीले पटक–पटक भन्दै आएको हदबन्दी छुट दिने व्यवस्था एकदमै खुकुलो बनाइदिनुपर्‍यो । त्यो द्वारबाट छिर्न सक्ने गरी ठाउँ राखिदिनुपर्‍यो भन्ने हाम्रो माग हो । 

(नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका निवर्तमान अध्यक्ष लोहनीसँग रातोपाटीकर्मी शंकर अर्यालले गरेको कुराकानीमा आधारित)