काठमाडौं । 

• दृष्टान्त १

धादिङका कृष्णप्रसाद खनालसँग जग्गाजमिन प्रशस्त छ । सिँचाइ सुविधा छ । खेतमा दुई बालीसम्म धान फल्छ । पाखो बारी पनि छ । यसो हेर्दा अनुमान लगाउन सकिन्छ कि उनको स्वामित्वमा ७०–८० रोपनीभन्दा कम छैन । तर, जग्गाधनी पुर्जा (लालपुर्जा)मा जम्मा २८ रोपनी मात्रै छ । काठमाडौंमा पाँच आनाको घडेरी जोड्नुबाहेक सम्पत्ति पैतृक भएको उनी सुनाउँछन् । 

• दृष्टान्त २ 

गोरखाकी मीना पौडेलले चार वर्षअघि काठमाडौं मुड्खुमा तीन आना जग्गा खरिद गरिन् । बैना दिएको ६ महिनापछि पास गर्दा उनको नाममा करिब सात आनाको जग्गाधनी पुर्जा आयो । तीन आनाको पैसा तिरेर सात आनाको लालपुर्जा पाएपछि उनी स्वाभाविक रूपमा खुसी भइन् । 

‘मैले किनेको तीन आना हो । पैसा पनि तीन आनाकै दिएको हो । लालपुर्जा सात आनाको आएछ’, उनी भन्छिन्, ‘धेरै भएर केही हुँदैन । फिल्डमा ठाउँ रहेछ भने पछि बढाउन मिल्छ भन्नुभयो । तीन आनाको पैसा तिरेर सात आनाको लालपुर्जा पाउनु त राम्रै होला नि !’ उनका अनुसार फिल्डमा तीन आना मात्रै छ ।

०००

जग्गा फिल्डमा धेरै तर लालपुर्जामा कम । लालपुर्जामा धेरै तर फिल्डमा कम । यस्ता समस्या भोग्नेमध्ये प्रतिनिधि पात्र हुन् खनाल र पौडेल । उनीहरूजस्तै धेरै जग्गाधनीको फिल्ड र लालपुर्जामा क्षेत्रफल मिलेको छैन । कतिपय अवस्थामा भोगचलन गर्दै आएको (लालपुर्जा नै भएको) जग्गासमेत नक्सामा अर्कै व्यक्ति या सँधियारकोमा पर्ने गरेका घटनासमेत छन् ।

यही कारण बेचबिखन, बैंकबाट ऋण लिनेलगायत काममा उनीहरूले समस्या झेल्ने गरेका छन् । नापीको यस्तो त्रुटिले ठूलै विवाद निम्त्याउने गरेको छ । अदालतमा पनि साँध–सिमानाका मुद्दा प्रशस्त पर्ने गरेको देखिन्छ ।  

पछिल्लो पाँच महिनामा भएका १३ हजार २ सय ४० वटा हालसाबिकका कामले जग्गासम्बन्धी यस्ता समस्या विकराल रहेको देखाउँछन् । यो तथ्यांक भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको हो । तथ्यांकअनुसार २०८१/८२ को पहिलो पाँच महिनामा देशभरका १ सय ३५ मालपोत कार्यालयमार्फत घरजग्गासम्बन्धी ५ लाख ६९ हजार २ सय ७४ वटा सेवाप्रवाह हुँदा हालसाबिकको काम पनि भएको हो । 

स्रोतः भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभाग 

हालसाबिक भनेको फिल्ड र नक्सामा रहेको फरकलाई सच्याएर यसअघि (साबिक) कायम रहेको जग्गाधनी पुर्जालाई अहिले (हाल) भएअनुसार कायम गर्ने कार्य हो । यसअघि नापीमा भएका त्रुटि सच्याउँदा सर्वसाधारणले ठूलो झन्झट र मूल्य चुकाइरहेका छन् । मालपोत र नापीका कर्मचारीलाई ‘कमाउने भाँडो’समेत बनेको जानकार बताउँछन् । 

‘यस्तो अवस्थामा कसैले पैसा दिएर, कसैले भनसुन गरेर समस्या समाधान गर्नुपरेको भन्ने पनि सुनिन्छ’, सीमाविद् एवं नापी विभागका पूर्वमहानिर्देशक बुद्धिनारायण श्रेष्ठ भन्छन्, ‘यसरी हुने कामलाई समयमा नगर्ने वा गर्न नमिल्ने काम गरिदिन बार्गेनिङ गर्नु कर्मचारीको कर्तव्य होइन ।’

२०७८/७९ साउनयता ४१ महिनामा १ लाख ४ हजारभन्दा बढी हालसाबिक भएको देखिन्छ । यो मासिक औसत २ हजार ६ सय बराबर हो । पछिल्लो अवस्था भने औसतभन्दा केही बढी देखिन्छ । २०७८/७९ मा ३० हजार ३ सय ४२, २०७९/८० मा २६ हजार २ सय ५४, २०८०/८१ मा ३४ हजार ९ सय ५९ वटा हालसाबिक गरिएको विभागको तथ्यांक छ ।

विगतको गल्तीलाई हालसाबिक गरी सच्याएपछि त्यो सच्चिनुपर्ने हो । अर्थात्, फिल्ड र नक्सासँग लालपुर्जाबीचको भिन्नता एकपटक सच्याएपछि फेरि दोहोरिनु नपर्ने हो । समस्या कम हुँदै जानुपर्ने हो । तर, तथ्यांकले त्यस्तो अवस्था देखाउँदैन । 

नापी विभागका निर्देशक दामोदर ढकालका अनुसार हालसाबिक गर्दा मुख्यतः तीन कुरालाई आधार लिइन्छ । पहिलो फिल्ड, दोस्रो नक्सा र तेस्रो जग्गाधनी पुर्जा । फिल्ड र नक्सामा भएको क्षेत्रफललाई बढाउन मिल्दैन । यस्तो अवस्थामा हालसाबिक गर्दा फिल्ड र नक्सामध्ये जुन कम छ त्यसलाई मान्यता दिइन्छ । पुर्जामा भने जग्गा कम देखियो र फिल्ड अनि नक्साको अवस्थाले सहयोग गर्छ भने त्यसलाई बढाएर नयाँ धनीपुर्जा दिन सक्ने कानुनी व्यवस्था रहेको निर्देशक ढकाल बताउँछन् । 

जग्गा (नापजाँच) ऐन २०१९ को दफा ६ (९)मा लेखिएको छ, ‘यस ऐन बमोजिम पहिला नाप जाँच भई दर्ता श्रेस्ता तयार भई सकेको ठाउँमा पुनः नाप जाँच हुँदा मौजुदा दर्ता श्रेस्ता बमोजिमका जग्गामा दुई वा दुई बढी व्यक्तिहरुको बीच तेरो मेरो सम्बन्धी प्रश्न उठेमा तोकिएको अधिकारीले मौजुदा दर्ता श्रेस्ता भिडाई जग्गा दर्ता गर्नु पर्नेछ ।’ यो व्यवस्था छैटौं संशोधनद्वारा २०४६ सालमा थप गरिएको हो । 

• ‘हदबन्दी छल्दा’ हालसाबिकको झमेला 

जग्गाका तीन पक्ष (फिल्ड, पुर्जा र नक्सा)मा देखिने फरकका कारण हालसाबिक गर्नुपर्ने हुन्छ । यसमा मुख्य कारणचाहिँ के हो त ? यसमा दुई कारण देखिन्छ । पहिलो, नापजाँच कार्यान्वयन नहुँदै ल्याइएको भूमिसम्बन्धी ऐन । दोस्रो, नापीमा प्रयोग गरिएको कमजोर प्रविधि, जनशक्ति र नापजाँचको संकुचित उद्देश्य । 

सरकारले २०१९ सालमा जग्गा (नापजाँच) ऐन तर्जुमा गर्यो । त्यसको दुई वर्षपछि अर्थात् २०२१ मंसिर १ गते भूमिसम्बन्धी ऐन २०१४ खारेज गरी नयाँ ऐन कार्यान्वयनमा ल्याइयो । त्यो ऐनको मुख्य विशेषता भनेको भूमिमा हदबन्दी कायम गर्नु थियो । यसअनुसार काठमाडौं उपत्यकामा ५०, यसबाहेक पहाडी क्षेत्रमा ८० रोपनी र तराईमा २५ बिगाहा हदबन्दी कायम गरिएको थियो । 

घरबारीका लागि उपत्यकामा ८, अन्य पहाडी क्षेत्रमा १६ रोपनी र तराईमा ३ बिगाहा थप जग्गा राख्न पाउने व्यवस्था थियो । तोकिएभन्दा धेरै जग्गा राख्न व्यावसायिक प्रयोजन देखाउँदै हदबन्दी छुटको सुविधा लिनुपथ्र्यो । हदभन्दा बढी जग्गा सम्बन्धित व्यक्तिबाट लगत कट्टा गरिन्थ्यो । त्यसपछि उक्त जमिन स्वतः सरकारको बन्थ्यो । 

यो सीमालाई २०५८ सालमा खुम्च्याएर काठमाडौं उपत्यकामा ३० (पाँच रोपनी घरबारीसहित), पहाडमा ७५ रोपनी (पाँच रोपनी घरबारीसहित) र तराईमा ११ बिगाहा (एक बिगाहा घरबारीसहित) कायम गरिएको थियो । जुन अहिलेसम्म लागू हुँदै आएको छ । 

भूमिसम्बन्धी ऐन ल्याएर कित्ता नापी सुरु गर्दा यसले समस्या देखिएको सरोकारवाला बताउँछन् । हदबन्दीभन्दा धेरै जग्गा भएका व्यक्तिले फिल्ड र नक्सामा भएको क्षेत्रफलबराबर नै कायम गरे । तर, लालपुर्जामा कम देखाएर ‘नियतवश नै’ हदबन्दी छले । ऐन ल्याउनुअघि नै एक चरण नापजाँच सकेको भए यो समस्या अहिलेभन्दा धेरै कम हुने उनीहरू बताउँछन् । त्यसैले भूमिसम्बन्धी ऐन कार्यान्वयन गर्न लागू गरिएको नापजाँच उल्टै हदबन्दी छल्ने बाटो बनेको त्यो बेला नापीका लागि फिल्डमा खटिएका व्यक्तिको अनुभव छ । 

यहाँ पहिलो दृष्टान्तमा उल्लेख खनालको हकमा पनि यस्तै अवस्था देखिन्छ । तीन दाजुभाइ रहेका उनीसँग पुख्र्यौली जमिन प्रशस्त थियो । हदबन्दीभन्दा धेरै राख्न नपाउने भएकाले नापजाँच गर्दा त्यसलाई कम देखाइयो । दाजुभाइ छुट्टिएपछि उनीहरूसँग फिल्डमा भएको क्षेत्रफल लगभग हदबन्दीभित्र आएको देखिन्छ । तर, लालपुर्जामा निकै कम छ । 

तत्कालीन अवस्थामा हदबन्दीलाई जोगाउन रातारात अंशबण्डा गर्ने, कम्पनी खोलेर औद्योगिक प्रयोजनमा पठाउनेजस्ता कार्य गरिएकामा योसमेत एउटा तरिका हुन सक्ने विभागका निर्देशक ढकाल बताउँछन् । यसबारे कुनै तथ्य–प्रमाण भने नरहेको उनको भनाइ छ । 

हदबन्दी छल्न लालपुर्जामा गरिएको छेडखानी हालसाबिक समस्याको एउटा कारण भए पनि यसको हिस्सा धेरै नरहेको बताउँछन्, नापीका पूर्वमहानिर्देशक श्रेष्ठ । उनका अनुसार यस्तो हदबन्दी छल्न नापजाँचमा तल–माथि गराउने समस्या त्यति बेला रहे पनि त्यसको मात्रा धेरै थिएन । 

‘पहुँच पुर्‍याउन सक्ने र त्यति बेला नापजाँच गर्नेसँग राम्रो सम्बन्धमा भएका व्यक्तिले आफ्नो जग्गामा हदबन्दी नलागोस् भनेर त्यस्तो गर्ने गरेको हुन सक्छ’, श्रेष्ठ भन्छन्, ‘तर, यो धेरैचाहिँ होइन । यस्तो समस्या ५–७ प्रतिशतमा भएको थियो होला ।’

यसको प्रमुख कारणचाहिँ जग्गा नापजाँचको संकुचित उद्देश्य रहेको देखिन्छ । २०२१ सालमा नापजाँच सुरु गर्दा यसको मुख्य उद्देश्य भनेकै हदबन्दीको व्यवस्था कार्यान्वयन गर्नु थियो । त्यसैले ती उद्देश्य पूरा गर्ने हिसाबले मात्रै नापजाँचको काम गरियो । विश्वमा त्यति बेला उपलब्ध उत्कृष्ट प्रविधि भित्र्याइएन । राम्रो योजना बनाएर नापी गरिएन । 

निर्देशक ढकाल २०२१ सालको नापजाँचको उद्देश्य नै हदबन्दी प्रयोजन भएको बताउँछन् । त्यसअघि पूर्व, पश्चिम, उत्तर र दक्षिणका चारकिल्ला खोलेर जग्गाको उल्लेख गरी त्यहीअनुसार कागजपत्र बनाउने गरिएको थियो । तत्कालीन समयमा ‘प्लेन एलिडेट’ र ‘जन्जिर’को सहयोगले गरिएको नापजाँच नै आधुनिक भएको उनको भनाइ छ । उनका अनुसार हदबन्दीको उद्देश्यका लागि भएकाले ‘एक्ज्याक्ट’ हुने गरी नाप्नुपर्ने आवश्यकता नै नभएकाले पनि त्यति बेला त्यहीअनुसार नक्सांकन गरिएको हो । 

नापजाँच सुरु भएको ५–६ वर्षपछि अर्थात् २०२६–२७ सम्मको नापीमा ‘प्लेन एलिडेट’ प्रविधि प्रयोग गरियो । त्यसले जग्गाको ‘डिरेक्सन’ नाप्ने काम गथ्र्यो । क्षेत्रफलचाहिँ जन्जिरले नापिन्थ्यो । यसले समथर तराई र काठमाडौं उपत्यकाजस्ता क्षेत्रको मात्रै नापजाँच गर्न सक्थ्यो । २०२६–२७ सालतिर ‘टेलिस्कोपिक एलिडेट’ प्रविधि भित्र्यायो । त्यससँगै पहाडी, हिमाली क्षेत्रका भूभागसमेत नापजाँच गर्ने बाटो खुलेको थियो । 

‘टेलिस्कोपिक एलिडेट’ आएको एक–दुई वर्षमै नियन्त्रण बिन्दु (कन्ट्रोल प्वाइन्ट)मा आधारित नापजाँच प्रणाली सुरु भयोे । २०३३ सालदेखि नियन्त्रण बिन्दुको सञ्जाल बनाएर काम गरिएको निर्देशक ढकाल सुनाउँछन् ।

यो प्रणालीबाट नापजाँच गर्दा जग्गाको ‘एक्चुअल ओरिएन्टेसन’ देखिन्छ । जसकारण ग्लोब वा नक्सामा राख्दा यसले आफ्नो अवस्थिति देखाउँछ । यसले कुन नक्सा कुन क्षेत्रको हो भनेर निश्चित गर्छ । यो प्रणालीमा नियन्त्रण बिन्दु त्यसको शुद्धताका आधारमा आधारभूत, प्रथम, द्वितीय, तृतीय आदिका आधारमा वर्गीकरण गरिएको उनको भनाइ छ । विभागले २०५२ सालपछि भने ‘टोटल स्टेसन’ यन्त्रसमेत प्रयोग गरेर नापजाँचको काम गरिरहेको छ ।

प्लेन एलिडेट र जन्जिरको सहायताले नापजाँच हुँदा काठमाडौं उपत्यका र पूर्वी तराईका अधिकांश जिल्लामा घना आवादी क्षेत्रमा नापी सर्भेक्षण भइसकेको थियो । त्यसपछि बिस्तारै पहाडी तथा पश्चिम तराईमा नापी हुँदै गएको थियो । सरकारले त्यति बेलै अलि बृहत् र दूरगामी उद्देश्य लिएर नापजाँच थालेको भए राम्रो प्रविधि प्रयोग गर्न सक्ने अवस्था थियो । वा, केही वर्ष कुरेर नापी गरेको भए पनि त्योभन्दा उत्कृष्ट नतिजा आउन सक्थ्यो । धेरै कर्मचारीलाई प्रशिक्षण गराएर योजनाबद्ध ढंगले नापी सर्भेक्षण गरिएको भए अहिलेको समस्यामा धेरै हदसम्म कमी आउने अनुमान सरोकारवालाको छ । 

यो पनि

जग्गा नापजाँच : पहिलेदेखि अहिलेसम्म

घरजग्गा क्षेत्रको सबै बेथिति हटाउन पुनः नापी आवश्यक

नापजाँच स्वभावतः शतप्रतिशत सही भने हुँदैन । जुन विश्वव्यापी मान्यता नै हो । यसका पछाडि केही महत्त्वपूर्ण कारण औल्याउँछन्, ढकाल । ‘हामीले नापी गर्दा उबढ जग्गालाई गोलाकार रहेको अनुमान गर्छौं । त्यसमा पनि पृथ्वीलाई एउटा ग्लोबमा सीमित गर्छौं । यो अर्को अनुमान भयो । फेरि यसलाई पेपरमा चित्रांकन गर्छौं’, उनी भन्छन्, ‘फिल्डलाई नक्सामा उतार्दा नै तीनवटा अनुमान गरिएको हुन्छ ।’ 

उनका अनुसार कुनै क्षेत्रको नक्सा बनाइन्छ भने त्यसमा पेन्सिलको धर्को पनि हुन्छ । त्यो धर्को तान्ने ठाउँले पनि क्षेत्रफल ओगटेको हुन्छ । ‘एउटा १ः२५०० अनुपातको नक्सामा एउटा रेखाले सामान्यतया ८७ सेन्टिमिटर अर्थात् तीन फिटबराबर स्पेस लिन्छ । त्यो कहाँ राख्ने ? त्यसैले कुनै पनि नक्सांकनमा स्वाभाविक त्रुटि आउँछ’, उनी भन्छन् । 

उनका अनुसार नेपालमा १ः५०० देखि १ः४८०० सम्मका नक्सा प्रयोग गरिएको छ । सोहीअनुसार बोर्डर लाइनमा फरक गर्ने अवस्था छ । त्यसबाहेक बांगाटेडा (इरेगुलर सेपका) कित्ता भएका ठाउँमा पनि हुन्छन् । त्यसको क्षेत्रफल निकाल्न ‘कम्युटिङ स्केल’ प्रयोग गर्दा आँखाले हेरेर क्षेत्रफल अनुमान गर्नुपर्ने हुन्छ । त्यसो भएकाले यसमा पनि स्वाभाविक त्रुटि हुने उनको भनाइ छ । 

‘त्यसैले नापीमा फिल्ड, नक्सा र पुर्जामा ठ्याक्कै बराबर क्षेत्र भए त्यो संयोग मात्रै हो । तोकिएको छुट फरकभित्र मिल्यो भने त्यसलाई पनि मिलेकै मानिन्छ । त्यसभित्र मिलेन भने यो मिस्टेक भयो । त्यसलाई सच्याउनुपर्छ । जसका लागि कानुनले नै व्यवस्था गरेको छ ।’  

सरकारले २०३४–३५ सालतिर पुनः नापी गर्ने भन्दै ‘पाइलट सर्भे’ सुरु गर्‍यो । तर, दुई–तीन जिल्लामा पनि काम नगर्दै त्यो योजना रद्द भएको सुनाउँछन्, पूर्वमहानिर्देशक श्रेष्ठ छ । देशमा जति बेला राजनीतिक अस्थिरता थियो । ‘प्रजातन्त्र कि सुधारिएको पञ्चायत ?’ भनेर जनतम संग्रह नै भएको थियो । 

जग्गा पुनः नापजाँच गर्ने अभ्यास २०५२ सालमा थालियो । देश सशस्त्र द्वन्द्वमा गएकोलगायत कारणले त्यो सफल हुन नसकेको ढकालको भनाइ छ ।

• अब के छ विकल्प ?

कारण जेसुकै भए पनि समस्या हालसाबिकको मात्रै होइन । बरु जग्गाको मूल्यांकन, ऋण कारोबारदेखि मुआब्जा वितरण र अड्डा–अदालतसम्ममा मूल्यांकनको मापदण्ड फरक–फरक छ । यस्तो हुनुको मुख्य कारण कमजोर नापजाँच नै हो ।

नापी विभाग त्यही भएर अत्याधुनिक प्रविधि प्रयोग गरी देशभर नापी गराउन अघि बढेको छ । त्यसका लागि ‘लाइडार’ तथा ‘यूएभी ड्रोन’बाट तयार भएको अर्थोफोटो प्रयोग गर्ने प्रस्ताव विभागले मन्त्रालयसँग गरेको छ । जसअनुसार एकपटक नापजाँच लिएपछि नापी कार्यालयमै बसेर सम्बन्धित जग्गाधनीलाई जग्गाको अर्थोफोटो देखाएरै जग्गा चिन्न सक्ने व्यवस्था गर्न सकिन्छ । 

यसले प्रत्येक जग्गाको लम्बाइ, चौडाइ, क्षेत्रफल, उपयोग, मूल्य, बाटोघाटो, विशेषतासहित इतिवृत्तान्त सबै दर्ता गर्ने बाटोसमेत खुला गर्छ । यसो भयो भने परियोजना निर्माणमा नक्सांकन र मुआब्जाको समस्या समाधान हुने बताउँछन् ढकाल । यसबाट अहिले कायम रहेको ‘रजिस्ट्रेसन अफ डिड’लाई ‘रजिस्ट्रेसन अफ टाइटल’मा रूपान्तरण गर्ने बाटो पनि खुल्ने उनको ठम्याइ छ ।

‘अहिले कायम रहेको ‘डिड’अन्तर्गत सरकारी अड्डाले कागजपत्र राखिदिने काम मात्रै गर्छ । ग्यारेन्टी दिने वा वैधताको जाँच गर्दैन । भविष्यमा कागज गैरकानुनी देखियो भने कारोबार गर्ने व्यक्तिलाई क्षतिपूर्ति नदिईकनै कानुनबमोजिम गर्नुपर्ने काम गरिदिन सक्छ’, उनी भन्छन् । 

उनका अनुसार टाइटल रजिस्ट्रेसन प्रणालीले सबै प्रकारको जिम्मा लिन्छ । भनेअनुसार भएन भने सरकारसँग क्षतिपूर्ति दाबी गर्न पनि पाइन्छ । भन्छन्, ‘हामीलाई डिडबाट टाइटलमा जान तथ्यांकले रोकेको छ । त्यो तथ्यांक दिने काम हामीले प्रस्ताव गरेको प्रविधिले गर्छ ।’

यसका लागि ४०–५० अर्ब रुपैयाँ लागत अनुमान छ । करिब ३ हजार कर्मचारीले एक दशकमा देशका सम्पूर्ण क्षेत्रफलको डाटा लिई त्यसलाई कार्यान्वयन गर्ने प्रस्ताव विभागको छ । त्यसका लागि जग्गा नापजाँचसम्बन्धी ऐन र नियमावली संशोधनलाई पहिलो सर्त मानिएको छ । 

विभागको पुनःसंरचना एवं बजेट व्यवस्थापनका विषयसमेत जोडिएर आएका छन् । ढकाल भन्छन्, ‘यसो गर्न सकियो भने घरजग्गा तथा आवासको क्षेत्रमा एउटा विश्वसनीय वातावरण निर्माण हुन्छ । जग्गाको कित्ताको प्रत्येक विशेषतामा आधारित मूल्यांकन गर्न सक्ने अवस्था बन्छ । त्यसपछि जग्गासम्बन्धी यस्ता समस्या आउँदैनन् ।’