रियलस्टेट व्यवसायीले लामो समयदेखि घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्नुपर्ने माग राख्दै आइरहेका छन् । रियलस्टेटलाई व्यवस्थित गरेर अनौपचारिक कारोबारलाई औपचारिक माध्यममा ल्याउन सकेमा राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा ठूलो योगदान पुग्ने तथा अव्यवस्थित घर निर्माण प्रक्रियासमेत अन्त्य हुने व्यवसायीको तर्क छ । तर, सरकारले व्यवसायीहरु आफैले अनुशासनमा राख्न भनेपनि यसतर्फ खासै ध्यान पुर्याएको छैन । 

यस्तै, कोरोना महामारी र रुस–युक्रेन युद्धका कारण सिर्जित समस्या तथा जग्गा वर्गीकरण गर्नुपर्ने व्यवस्थासँगै रोकिएको कित्ताकाटका कारण घरजग्गा कारोबार कम हुँदा सहकारी संस्थाहरु धमाधम डुबिरहेका छन् । प्रस्तुत छ, आर्थिक वर्षको बजेट आँगनमै भएको बेला यिनै विषयमा केन्द्रीत रही रातोपाटीले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीसँग गरेको कुराकानीको सम्पादित अंशः

यतिबेला सहकारी संस्थाहरु धमाधम डुब्नुमा घरजग्गाको कारोबारमा आएको मन्दीलाई मानिन्छ । घरजग्गामा तपाईंको लगानी छ कि छैन ?

सहकारी क्षेत्रमा मेरो प्रत्यक्ष लगानी छैन । तर, देशभर सहकारी खोल्ने अभियान चलेको समयमा साथीभाइहरुले सेयर सदस्य बन्न भनेको ठाउँमा नार्इं भन्न सकेको थिएन । आफ्नो नेतृत्वको सहकारी संस्था भने छैन ।

अहिले सहकारी अभियन्ताहरु घरजग्गा कारोबार ठप्प हुँदा सहकारी डुबे भन्दैछन् । अध्ययनबिनै लगानी गर्दा समस्या आएको हो ?

अहिले विभिन्न कारणले घरजग्गाको कारोबार पूर्ण रुपमा ठप्प छ भन्दा फरक परोइन । देशका विभिन्न स्थानमा यस्ता समस्या छन् । सहकारी क्षेत्रमा मात्र नभई देशका विभिन्न क्षेत्रका लगानीकर्ता रियलस्टेटमा आए । यसमा कसैले प्रत्यक्ष र अप्रत्यक्ष रुपमा लगानी गरे । यसले गर्दा देखिरहेको भन्दा धेरै अप्रत्यक्ष पात्रले यस क्षेत्रमा लगानी गरेका छन् ।

ढिलै भएपनि सरकारले सहरी विकास ऐनलाई ल्याएर घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित गरोस भन्ने हाम्रो चाहना छ ।

यति धेरै प्रत्यक्ष र अप्रत्यक्ष लगानीकर्ता संलग्न यो क्षेत्र किन अस्तव्यस्त ?

हामी विगत लामो समयदेखि यही विषय उठान गर्दै आइरहेका छौं । प्रत्यक्ष रुपमा रियलस्टेट व्यवसाय गर्ने व्यवसायी जम्माजम्मी २ प्रतिशत छन् । अनौपचारिक रुपमा कारोबार गर्नेहरुको संख्या ९८ प्रतिशत छ । अर्थात् समग्र नेपालको घरजग्गाको व्यवसायमा औपचारिक माध्यमबाट अनौपचारिक माध्यमबाट धेरै व्यवसाय भइरहेको छ । हामीले २०५० सालदेखि नै सरकारलाई यो विषय बुझाउने प्रयास गरिरहेका थियौं ।

यो क्षेत्रमा कम्पनी स्थापना गरेर कम्पनीमार्फत् मात्रै कारोबार गर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ भन्दै आइरहेका छौं । ब्रोकरमार्फत् मात्रै कारोबार गर्नुपर्छ अन्यथा विकृति विसंगति धेरै आउँछ । संस्थागत बनाइयो भने नियम, कानूनअनुसार सञ्चालन गर्न सकिन्छ । एउटाको नाममा लालपूर्जा रहेको जग्गामा अर्कैले घर बनाउने अवस्था अन्त्य हुन्छ भन्दै आइरहेका छौं ।

तपाईं व्यवसायीहरुले यति राम्रो विषयको उठान गर्दा पनि सरकार किन सुन्दैन ?

म कसैलाई आरोप प्रत्यारोप गर्ने पक्षमा छैन । हामी सन् २००० भन्दा अघिदेखि नै आरोप प्रत्यारोपमा लागिरह्यौं । धेरै वर्षसम्म गाली गलौज गर्दै वितायौं । ढिलै भएपनि २०६८ सालमा घरजग्गा कारोबार ऐन ड्राफ्ट भएर प्रतिनिधि सभामा पुग्यो । तर, उक्त ड्राफ्ट त्यही रोकियो । 

यसपछि बल्ल २०७६ सालमा सहरी विकास नामक् ऐन ड्राफ्ट भएको थियो । उक्त ड्राफ्ट पनि बेवारिसे बनिरहेको छ । यसका बाबजुद घरजग्गाको कारोबार अस्तव्यस्त बन्नुमा हामी व्यवसायी दोषी भएमा दोषको हिस्सा लिन तयार छौं ।

ढिलै भएपनि सरकारले सहरी विकास ऐनलाई ल्याएर घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित गरोस भन्ने हाम्रो चाहना छ । घरजग्गालाई व्यवस्थित गर्न सकेमा राज्यलाई ठूलो राजश्वसमेत प्राप्त हुन्छ । राष्ट्रिय तथ्याङ्क कार्यालयको पछिल्लो तथ्याङ्कअनुसार कुल ग्राहस्थ उत्पादनमा रियलस्टेट क्षेत्रले ८.३ प्रतिशत हिस्सा ओगटेको छ ।

औपचारिक क्षेत्रमार्फत् घरजग्गाको कारोबार गर्ने तपाईंहरुभन्दा अनौपचारिक क्षेत्रमार्फत् कारोबार गर्ने कारोबारीको आवाज सुनेर सरकारले व्यवस्थित गर्न ध्यान नदिएको हो त ?

अनौपचारिक क्षेत्रमा भएका ९८ प्रतिशत पनि संस्थागत हुनुहुन्न । उहाँहरुको आवाज हाम्रोभन्दा बढी भएकाले अव्यवस्थित बनेको भन्ने होइन । सरकारले ध्यान नपुर्याएको मात्रै हो । 

घरजग्गाको कारोबारबाट राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा ध्यान पुग्छ भन्ने विषय नेतृत्वले बुझ्न नसकेको वा बुझाईको अभाव होला । यसमा हामीले सरकारलाई वा सरोकारवालाहरुलाई बुझाउन नसकेको पनि हुन सक्छ । यसको दोष भने हामी लिन तयार छौं । यद्यपि, हामी निरन्तर रुपमा सरकारसमक्ष आफ्नो कुरा राखिरहेका छौं ।

घरजग्गाको कारोबार गर्नेहरुलाई अभिलेखिकरण गर्ने र लाइसेन्स दिने व्यवस्था गर्न भनिरहेका छौं । व्यवसायीहरु, एजेन्ट र ब्रोकरलाई पनि लाइसेन्स सिस्टम गर्न पाएमा कारोबारमार्फत् आउने रकममा सरकारले राजश्व उठाउन सक्छ ।

तपाईंहरु यति धेरै लागि पर्दा पनि सरकारले किन ध्यान दिन सकेन जस्तो लाग्छ ?

यही विषयलाई मध्यनजर गरेर हामीले विभिन्न संघहरुलाई मिलाएर महासंघ बनाएका छौं । डेढ महिनाअघि मात्रै नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ नामक् संस्था निर्माण गरेर अघि बढेका छौं । यस अवधिमा हामीले धेरै स्थानमा पुगेर घच्घच्यायौं । हामीले कसैलाई दोषारोपण नगरी यसको वास्तविकता बुझाइरहेका छौं । 

हाम्रो यो प्रयासले सकारात्मक ढंगले सरोकारवाला निकायहरु सोच्न बाध्य भएका छन् । र, विस्तारै केही राम्रा र उत्कृष्ट विषयहरु सुन्न पाउने आसमा छौं । यो महासंघमा देशभरका संघ छन्, नगर संघ बनाउने अभियानमा छौं । अनौपचारिक माध्यममा रहेको क्षेत्रलाई औपचारिक क्षेत्रमा ल्याउन सरकार लाग्दैछ ।

देशभरमा घरजग्गाको कारोबार गर्ने व्यवसायिक फर्म र व्यवसायीहरु कति जना हुनुहुन्छ होला ? महासंघसँग केही तथ्याङ्क छ ?

कम्पनी रजिस्ट्रारको कार्यालयअनुसार देशभरमा घरजग्गाको कारोबार गर्ने कम्पनीहरुको सूची ४९ हजार छ । यी कम्पनीहरु रियलस्टेट क्याटोगोरीमा दर्ता छन् । तर, यी कम्पनीहरु मल्टिपल उद्देश्यसहित स्थापना भएकाले आधिकारिक तथ्याङ्क होइन । 

महासंघको अध्ययनमा देशभर करिब १० हजार कम्पनीले घरजग्गाको कारोबार गरिरहेका छन् र कम्पनी रजिस्ट्रारको कार्यालयसँग हामीले तथ्याङ्क पनि माग गरेका छौं । कम्पनी दर्ता नगरी १०औं हजार व्यक्ति आबद्ध छन् । तर, उनीहरुको तथ्याङ्क छैन ।

हामीले भूमि व्यवस्था मन्त्रालय, कम्पनी रजिस्ट्रारको कार्यालयमा पटक पटक रियलस्टेट कम्पनीहरुलाई सूचीकृत गर्न माग गरिरहेका छौं । कारोबारका आधारमा कम्पनीहरुलाई वर्गीकरण गर्न सकियो भने जवाफदेहिता बन्छ । 

त्यसैले, घरजग्गाको कारोबार गर्नेहरुलाई अभिलेखिकरण गर्ने र लाइसेन्स दिने व्यवस्था गर्न भनिरहेका छौं । व्यवसायीहरु, एजेन्ट र ब्रोकरलाई पनि लाइसेन्स सिस्टम गर्न पाएमा कारोबारमार्फत् आउने रकममा सरकारले राजश्व उठाउन सक्छ । यतिबेला हामी व्यवसायी आफूले बोल्ने भाषाभन्दा पनि सरकारले बोल्ने भाषा बोलिरहेका छौं ।

तपाईं व्यवसायीहरु आफूलाई मर्यादित बनाइदिनु भन्नुको पछाडि केही स्वार्थ त अवश्य होला ? 

यो मागमा हामी व्यवसायीको दुईवटा स्वार्थ छ । पहिलो हामी व्यवसायीभन्दा पहिला देशका नागरिक हौं । नागरिकको जिम्मेवारी धेरै हुन्छ । राजश्व तिरेर कारोबार गर्ने व्यवसायीले राजश्व नतिरेर कारोबार गर्नेलाई व्यवस्थित बनाऊँ भन्छ भने यसमा कस्तो स्वार्थ होला र ? तर, वेथिति र विसंगतिलाई रोक्नुपर्छ भन्ने हाम्रो मुख्य स्वार्थ हो ।

घरजग्गाको व्यवसाय व्यस्थित नबन्दा राज्यले कति राजश्व गुमाइरहेको छ ? यसबारे महासंघले केही अध्ययन गरेको छ ?

जनगणनाबाट देशमा ७५ लाखभन्दा धेरै घर संख्या देखाएको छ । यसमध्ये कम्तिमा २० प्रतिशत घर कारोबार खरिद बिक्री भइरहन्छन् । त्यो २० प्रतिशत घरको मूल्य जोड्दा खर्बौ रुपैयाँ हुन आउँछ । योमध्ये ठूलो हिस्सा ब्रोकरमार्फत् नै कारोबार भइरहेका छन् । यसबाट राज्यलाई आर्जन हुने रकम गुमिरहेको छ । ब्रोकरले लिने कमिसनबाट प्राप्त रकममा कर लगाउँदा राज्यको अर्थतन्त्रलाई कति प्रभाव पाथ्र्यो होला ।

यस्तै, देशमा रहेको कूल भूभागमध्ये ५५ लाख हेक्टर जमिन निजी छ । पछिल्लो ५ दशकको अवधिमा करिब १० लाख हेक्टर जमिन खरिदबिक्री भइसकेको छ । नागरिकले धेरै ठूलो रकम जमिनमा लगानी गरेका छन् । 

महासंघको अनुमानअनुसार देशमा बनेका घरहरुमा करिब १८८ खर्ब रुपैयाँ र जमिन खरिद बिक्रीमा ५०० खर्ब रुपैयाँ लगानी भएको छ । यो अहिलेको बजेटअनुसार आगामी ३० वर्षको बजेटभन्दा बढी हो । 

यस्तै, देशमा बनेका घरहरुमा भएको लगानी १० वर्षभन्दा बढीको बजेट हो । यति धेरै लगानी देशका अन्यत्र कतै पनि भएको छैन । यहीकारण, यसलाई व्यवस्थित गर्नुपर्छ भनेर माग गरिरहेका हौं ।

बजेट बहस

‘सरकारी सम्पत्तिलाई प्राइभेटाइज होइन, अब मनिटाइज गर्नुपर्छ’

‘अर्थमन्त्रीले हार खाए, मौद्रिक नीतिले अर्थतन्त्रको गतिरोध अन्त्य गर्नुपर्छ भन्नु नै गम्भीर गल्ती’

‘कृषि क्षेत्रको प्रवर्द्धनका लागि बजेटबाट अनुदान हटाउनुपर्छ’

‘बजेटले आर्थिक मन्दीतर्फ उन्मुख अर्थतन्त्रको उत्थान गर्नुपर्छ’

अब घरजग्गाको कारोबारमा आएको मन्दी र संघको विषयमा केन्द्रीत होऔं । यतिबेला किन घरजग्गाको कारोबारमा मन्दी आएको हो ?

यतिबेला विश्वभर नै आर्थिक संकट आइरहेको छ । रसिया र युक्रेन युद्धका कारण विश्वभर आर्थिक संकट आउँदा त्यसको बाछिटा नेपालसम्म पर्यो । कोभिड महामारीका कारणसमेत यस क्षेत्रमा समस्या उत्पन्न भयो । 

यस्तै, सरकारले २०७४ सालदेखि कित्ताकाट रोक्दासमेत समस्या आयो । यस्तै, यो क्षेत्रमा ‘ओभर फाइनान्सिङ’ समेत भयो । नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्याङ्क हेर्दा नेपालको जीडीपीको ५ प्रतिशतभन्दा धेरै लगानी यो क्षेत्रमा नभएपनि अनौपचारिक माध्यमबाट ठूलो लगानी भएको छ । भू–उपयोग ऐन र नियमावली भने विश्वभर भइरहेको अभ्यास हो ।

हामीले २०२१ सालको भूमि ऐनमा पनि जग्गाको वर्गीकरण ४ क्षेत्रमा गर्ने उल्लेख थियो । अहिलेको जमिनको बनौटअनुसार कस्तो अवस्थामा प्रयोग भइरहेको छ भने वर्गीकरण गर्न जरुरी थियो । 

चालू आर्थिक वर्षको बजेटमै विदेशीहरुलाई १०० वटाभन्दा बढी फ्ल्याट भएका अपार्टमेन्टमा २० प्रतिशतसम्म फ्ल्याट खरिद गर्न पाउने व्यवस्था लागू गरिनेछ भनेर लेखिएको छ ।

तर, कहिलेकाँही सही काम पनि हतार गर्दा र प्रक्रिया पुरा नगर्दा दुर्घटना निम्त्याउँछ । यो काममा पनि सरकारले यस्तै गर्यो । सरकारले उल्टो बाटो हिँडेर ऐन, कानून र नियमावली बिनै २०७४ सालमा कित्ताकाट रोक्यो । नीति, ऐन, निमायवली बनेर वर्गीकरण गर्ने उद्देश्य सही भएपनि निर्णय हठात हुँदा समस्या आएको हो ।

घरजग्गा व्यवसायीले राम्रो धान फलिरहेको जग्गा देख्नासाथ प्लटिङ गर्ने नीति अपनाउँछन् । उपत्यकामा यतिबेला खेतीयोग्य जमिन नै छैन । सरकार कित्ताकाट रोक्न उल्टो बाटो हिँडर राम्रो काम त गर्‍यो नि । होइन र ?

कित्ताकाट रोक्दा विभिन्न सरकारी कार्यालयमा कति विकृति ल्यायो होला । अघिल्ला वर्षहरुमा वार्षिक अढाइ लाख कित्ताकाट भइरहेका छन् । लगानीकर्ताले लगानीका उत्कृष्ट माध्यम नदेख्दा यो क्षेत्रमा चाहिनेभन्दा धेरै लगानी भयो ।  यसमा लगानीकर्ताको समेत दोष छैन । लगानीकर्ताले जुन क्षेत्रमा बढी मुनाफा देख्छ, सोही क्षेत्रमा लगानी गर्छ ।

सरकारले बजेटमार्फत् कस्तो व्यवस्था गर्यो भने घरजग्गाको कारोवार व्यवस्थित बन्छ ?

चालू आर्थिक वर्षको बजेटमै अनुमति प्राप्त गरेका कम्पनीहरुलाई मात्र घरजग्गाको कारोबार गर्ने व्यवस्था गरिने छ उल्लेख गरिएको थियो । र, यही आर्थिक वर्षभित्र महानगर र उपमहानगरमा यो नीति कार्यान्वयन नै गर्ने उल्लेख छ । तर, यो १० महिनासम्मको अवधिमा यसबारे केही चालचुल छैन । अबको २ महिनामा आवश्यक कानून बनेर यो विषय कार्यान्वयन हुन्छ भन्नेमा म विश्वस्त छैन ।

यस्तै, चालू आर्थिक वर्षको बजेटमै विदेशीहरुलाई १०० वटाभन्दा बढी फ्ल्याट भएका अपार्टमेन्टमा २० प्रतिशतसम्म फ्ल्याट खरिद गर्न पाउने व्यवस्था लागू गरिनेछ भनेर लेखिएको छ । यो विषय पनि यो १० महिनामा अघि बढ्न सकेन । सहरी विकास ऐन आउन १५ वर्ष लाग्छ र पनि आइसक्दैन । बजेटमा गरिएको व्यवस्थालाई कार्यान्वयन गर्नु नै मुख्य विषय हो । 

यस्तै, बजेटमा करका दायरा बढ्ने तथा करको दर घट्ने विषय हेर्दै आइरहेका छौं । बजेटमार्फत् अनौपचारिक क्षेत्रमा रहेका घरजग्गाको कारोबारलाई औपचारिक माध्यममा ल्याउन सकेमा राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा ठूलो योगदान पुग्छ ।