बसोबासका लागि हामीले त्यस्तो ठाउँ खोजिरहेका हुन्छौँ जहाँ दैनिक जीवनयापन गर्न सजिलो होस् । त्यसैले यातायात, सञ्चार, शिक्षा, स्वास्थ्य जस्ता पूर्वाधारको राम्रो सुविधा भएको र रोजगारीको अवसर ज्यादा भएको ठाउँमा घर–घडेरी जोड्ने चाहना हुनु स्वाभाविक हो । घडेरी किनेर आफैँले घर बनाउँदा र अरूले निर्माण गरेको घर खरिद गर्दा हुने फाइदा–बेफाइदाका बारेमा अर्कै लेखमा छुट्टै चर्चा गरौँला, आज हामी घडेरी किन्दा ध्यान दिनैपर्ने निम्न कुराहरूका बारेमा छलफल गर्दैछौँ :

१.पुँजी व्यवस्थापन तथा आवश्यकता पहिचान

कुनै पनि व्यक्तिको जीवनमा एकैपटक गरिने सबैभन्दा ठुलो खर्च सायद घडेरी खरिदमा गरिने लगानी हो । घडेरी किन्दा आफूसँग बचत रहेको रकमले खरिद गर्न सकिने क्षेत्रफल मात्र हेर्नु पर्दछ ।  आफ्नो व्यापार व्यवसाय बन्द गरेर वा सोमा लगानी गर्ने रकम कट्टा गरेर बढी क्षेत्रफल खरिद गर्नु बुद्धिमानी होइन ।

जग्गाको क्षेत्रफल आफ्नो परिवार संख्याको आधारमा छनौट गर्नु पर्छ । सानो परिवारका लागि चार आना जति जग्गा आवश्यक पर्छ, जसमा एक तलामा चार वटासम्म सुविधाजनक कोठाहरू बनाउन सकिन्छ । परिवार सङ्ख्या ठुलो छ भने आवश्यकता अनुसार बढी क्षेत्रफल चाहिन्छ ।  भुईँ तल्लामा व्यापारिक प्रयोजनका लागिसमेत प्रयोग गर्ने हो भने जग्गामा कम्तीमा ६ मिटर चौडा बाटो हुनुपर्दछ । सोभन्दा सानो बाटोमा सटर राखेर नक्सा पास हुँदैन ।

२.भूगोल र सहजता

३० डिग्रीभन्दा बढी भिरालो जग्गामा बनेको घर भूकम्पीय जोखिमपूर्ण हुन्छ ।  सोभन्दा कम भिरालो जग्गा भएमा बाटोभन्दा माथिको जग्गा किन्नु पर्छ । बाटोमुनिको जग्गामा घर बनाउन बढी खर्चिलो र ढल निकास जोड्नसमेत नमिल्ने हुन्छ । बिक्रेताले जग्गा कसरी विकास गरेको छ, बुझ्नुपर्छ । पुरेको छ भने घर निर्माण गरेपछि भासिने डर हुन्छ ।

स्थान छनोट गर्दा आफ्नो पेसा–व्यवसाय, बच्चाहरूको स्कुल/कलेज, स्वास्थ्य केन्द्र आदिबाट सकेसम्म नजिकको रोज्नुपर्छ । आफ्नो पुरानो बस्तीतर्फ जाने बाटोको आसपास भएमा पुर्ख्यौली बस्तीमा जान तथा आफन्तसँग भेटघाट गर्न सहज हुन्छ ।

३.भौतिक सुविधा

बिजुली, खानेपानी, ढल निकास, सञ्चार, यातायात आदिको राम्रो सुविधा भएको हुनुपर्छ । बजारबाट धेरै टाढा हुनु हुँदैन । सस्तो छ भन्दैमा आफूलाई दैनिक आवश्यक पर्ने सुविधाहरूको पहुँच नभएको ठाउँमा घडेरी खरिद गर्नु हुँदैन ।

जग्गाको लालपुर्जा र नापी नक्सा अत्यन्त महत्त्वपूर्ण कागजात हुन् । बैना गर्नु अगाडि यी कागजातहरू सक्कलै माग्नुपर्छ र विवरण अध्ययन गर्नुपर्छ । गुठी वा मोही कायम भएको जग्गा सकेसम्म किन्नुहुँदैन । यस्तो जग्गामा नक्सा पास गर्न, बैङ्क कर्जा लिन र बिक्री गर्नसमेत झमेला हुन्छ ।

४.प्राविधिक परामर्श

जग्गाको आकार, बाटोको अवस्था, जमिनको प्रकृति, आफ्नो आवश्यकता आदिका बारेमा अनुभवी प्राविधिकसँग राम्रोसँग सल्लाह लिनुपर्छ । यस्ता प्राविधिकले शुल्कसमेत लिन सक्छन्, जमिन खरिद नगर्दै गर्दिनँ भन्नुहुँदैन ।

चट्ट मिलेको रुमालजस्तो जग्गामा भन्दा इँटा आकारको जग्गामा राम्रो घर बन्छ । घर बनाउँदा बाटोतर्फ सेट–ब्याक छाड्नुपर्ने हुँदा पाँच आनाभन्दा कम क्षेत्रफल भएको जग्गामा दोहोरो बाटो राम्रो हुँदैन । बाटोको चौडाइ कम्तीमा चार मिटर र जग्गाको मोहडातर्फ पुरै छोएको हुनुपर्छ । बाटोको मोडहरू कतै पनि न्यून कोण भएको हुनुहुँदैन, तिखो मोडमा सवारी साधन घुमाउन गाह्रो हुन्छ । सकेसम्म घडेरीको चारै कुना समकोण परेको हुनुपर्छ । छड्के छ भने पनि कम्तीमा दुईतर्फको सिमाना समानान्तर भएको हुनुपर्छ ।

बैना गर्नु पूर्व धनीपूर्जामा भएको क्षेत्रफल फिल्डमा पुग्छ कि पुग्दैन, राम्रोसँग नाप–जाँच गराउनुपर्छ । नापी नक्सा र फिल्डमा बाटो तथा जग्गाको नाप मिल्छ, मिल्दैन यकिन गराउनुपर्छ । तपाईंले रोजेको जग्गामा सोचेजस्तो घर बन्छ, बन्दैन भन्ने कुरा अनुभवी प्राविधिकले मात्र बताउन सक्छन् । आवश्यक परेमा डिजाइनसमेत गरेर देखाउँछन् ।

५. स्थानीय तहसँगको समन्वय

स्थानीय सरकार सञ्चालन ऐन २०७४ को दफा २७, उप दफा ४ र ५ ले स्थानीय तहहरूलाई आफ्नो क्षेत्राधिकारभित्र भवन निर्माण लगायतका निर्माण कार्यका लागि आवश्यक मापदण्ड तथा नियमावली तयार गरी लागू गर्न अधिकार दिएको छ । यस्तो मापदण्डमा जग्गाको क्षेत्रफल, बाटोको वर्गीकरण, भवनको उपयोगिता आदिका आधारमा ग्राउण्ड कभरेज, जम्मा निर्माण गर्न पाउने क्षेत्रफल, उचाइ, बाटोतर्फको सेट–ब्याक आदिबारे स्पष्ट उल्लेख भएको हुन्छ ।

कतिपय स्थानीय तहहरूले आफ्नो क्षेत्रलाई आवासीय, व्यापारिक, कृषि, औद्योगिक, पुरातात्त्विक, पुरानो बसोबासजस्ता  क्षेत्र किटान गरी नक्सामा नै छुट्याएको पनि हुन्छ । क्षेत्रअनुसार मापदण्ड पनि अलग–अलग हुन्छ भने कृषि क्षेत्रमा बसोबास गर्न पाइँदैन । भविष्यमा बाटो खुलाउने गरी जी.एल.डी.को योजनासमेत हुन सक्छ ।

यी लगायतका विषयमा स्पष्ट जानकारीका लागि सम्बन्धित स्थानीय निकायका जिम्मेवार प्राविधिकसँग सल्लाह गरेर मात्र घडेरी खरिद प्रक्रिया सुरु गर्नुपर्छ ।

६. धार्मिक/सांस्कृतिक पक्ष

वास्तु–शास्त्रअनुसार घर निर्माण गर्नुपर्छ भन्ने मान्यता समाजमा आजकल फस्टाउँदो छ । उत्तर वा पूर्वतर्फ मोहडा (बाटो) भएको जग्गामा वास्तु–शास्त्र अनुसार भवन डिजाइन गर्न सजिलो हुन्छ । वास्तु मिलाउन दक्षिण सिमानामा जोडेर र उत्तरतर्फ खुल्ला छाडेर घर बनाउनुपर्ने हुँदा पारिलो कोठा रोज्नेहरूहरुका लागि वास्तु–शास्त्रअनुसार डिजाइन गर्न कठिन पनि  हुन सक्छ ।

जाति, भाषा, धर्म,  वर्ण, लिङ्ग, क्षेत्र आदिका आधारमा कसैलाई पनि भेदभाव गर्न नपाइने कुरा नियम कानुनमा स्पष्ट व्यवस्था भए पनि छिटपुट भएका कतिपय घटनाहरूले हाम्रो समाज परिवर्तन हुन अझै समय लाग्ने देखिन्छ । त्यसैले होला, घडेरी किन्दा आफ्नो भाषा, धर्म, क्षेत्र, नाताभित्रका मान्छेहरूको नजिक पारेर खरिद गर्ने गरेको देखिन्छ ।

आजकल पत्रपत्रिका, अनलाइन बुलेटिन लगायतमा प्रकाशित घडेरी बिक्रीको विज्ञापनमार्फत जग्गाधनीसँग सम्पर्क हुन पनि सक्छ । जग्गाधनीले मध्यस्थकर्ताको कमिसन कटाएर केही सस्तोमा बिक्री गर्न सक्छन् । 

७.मूल्य निर्धारण

मध्यस्थकर्ताले भनेको र वास्तविक मूल्य फरक पर्न सक्ने भएकाले सकेसम्म बिक्रेतासँग सिधा सम्पर्क गर्ने कोसिस गर्नुपर्छ । आसपासका उस्तै प्रकृतिका जग्गाहरू कति मूल्यमा खरिद बिक्री भइरहेका छन्, जानकारी लिनुपर्छ । एउटै मध्यस्थकर्ताको भर पर्नुहुँदैन ।

साथै अनलाइन बुलेटिन तथा पत्रपत्रिकामा प्रकाशित घर–जग्गा बिक्रीका विज्ञापनहरूमा निरन्तर पहुँच बनाउनुपर्छ । र, सकेसम्म बिक्रेताको परिवार तथा हकवालाहरू सँगै राखेर छलफल गरी मूल्य निर्धारण गर्नुपर्छ ।

८.कानुनी जटिलता

जग्गाको लालपुर्जा र नापी नक्सा अत्यन्त महत्त्वपूर्ण कागजात हुन् । बैना गर्नु अगाडि यी कागजातहरू सक्कलै माग्नुपर्छ र विवरण अध्ययन गर्नुपर्छ । गुठी वा मोही कायम भएको जग्गा सकेसम्म किन्नुहुँदैन । यस्तो जग्गामा नक्सा पास गर्न, बैङ्क कर्जा लिन र बिक्री गर्नसमेत झमेला हुन्छ ।

जग्गा संयुक्त नाममा छ भने सबै जग्गाधनीहरू र नजिकका हकवालाहरू राखेर मात्र निर्णय गर्नुपर्छ । बैङ्क तथा वित्तीय संस्थामा लामो समयदेखि धितोमा छ भने नियमित किस्ता रकम बुझाइरहेको छ, छैन सम्बन्धित संस्थामा बुझ्नुपर्छ ।

नापीको नक्सामा नै जग्गासम्म पुग्ने बाटो स्पष्ट हुनुपर्छ । बाटोजस्तै आकारको तर कित्ता नम्बर भएको प्लट छ भने कसैको निजी जग्गा पनि हुनसक्छ । सोको यकिन गर्न सम्बन्धित नापी कार्यालयको फिल्ड बुकमा हेर्नुपर्छ । हालसाबिक भएको छ भने नापी नक्सामा देखिएजस्तै आकार–प्रकार र नाप जग्गाको फिल्डमा पनि हुनुपर्छ । हालसाबिक नभएकोमा पनि आकार–प्रकार धेरै फरक भएको हुनुहुँदैन । नापी नक्सामा भन्दा फिल्डमा बाटोको चौडाइ धेरै नै बढी छ भने प्लानिङ गर्दा सार्वजनिक जग्गा, खोल्सा, कुलो, आदि अतिक्रमण गरेको हुन सक्ने हुँदा सोको कारण भविष्यमा आउन सक्ने झमेलाबाट बच्न चनाखो हुनुपर्छ ।

बैनाको कागजात अनुभवी कानुन व्यवसायीको सहयोगमा तयार गराई सम्बन्धित स्थानीय तहको रोहवरमा प्रमाणित गराउनुपर्छ ।

९.विविध

गोरेटो बाटो, नदी वा खोल्सा नजिक, बिजुली लाइन नजिकै सस्तो पाइयो भनेर घडेरी किन्नुहुँदैन । किन्नै परेमा राम्रोसँग मापदण्ड बुझेर मात्र खरिद गर्नुपर्छ । सार्वजनिक जग्गाबाट वा खोल्सी–कुलो पुरेर/छोपेर बाटो बनाउन पाइँदैन ।

आजकल पत्रपत्रिका, अनलाइन बुलेटिन लगायतमा प्रकाशित घडेरी बिक्रीको विज्ञापनमार्फत जग्गाधनीसँग सम्पर्क हुन पनि सक्छ । जग्गाधनीले मध्यस्थकर्ताको कमिसन कटाएर केही सस्तोमा बिक्री गर्न सक्छन् । 

रैथाने समुदायको बाहुल्य भएको पुरानो बस्तीमा भन्दा नयाँ बस्तीमा खानेपानी, ढल निकास, सडक, विद्युत् जस्ता पूर्वाधारहरूको छिटो विकास भएको देखिँदा घडेरी किन्दा आफूलाई पायक पर्ने नयाँ बस्ती रोज्नु बुद्धिमानी हुन्छ ।

पहिला नै टोल सुधार समितिहरू गठन भई क्रियाशील भएको छ भने बिक्रेताले पूर्वाधार विकासको रकम बुझाएको छ, छैन वा घडेरी खरिद गरेपछि कति रकम बुझाउनुपर्छ, स्पष्ट हुनुपर्छ ।

बैनाको कागजातमा उल्लेख गरेको मितिभित्रै सम्बन्धित मालपोत कार्यालयबाट रजिस्ट्रेसन पास गरी लिनु पर्छ । समयभित्र पास नगरी बिक्रेतालाई रकम थप्दै जग्गा पासको समय सार्दै गर्नुहुँदैन । सम्भव भएसम्म नजिकका सबै हकवालाहरूलाई राजीनामा कागजमा साक्षी राख्नुपर्छ । पास दस्तुर कम हुने लोभमा बकसपत्र गर्नुहुँदैन । साथै, कारोबार रकमभन्दा कम रकम उल्लेख गरी राजस्व छली गर्दा पछि समस्यामा पर्न सकिने हुँदा पुरै थैली उल्लेख गरी लिखत तयार गर्नुपर्छ ।

माथिका बुँदाहरूमा ध्यान दिनुभयो भने तपाईंको नयाँ ठाउँको बसाई सहज हुनुका साथै भविष्यमा आउन सक्ने झमेलाबाट पनि बच्नुहुनेछ ।

( लेखक रामहरि फुयाँल इञ्जिनियर हुन् । फुयाँलसँग भवन निर्माण अनुमति तथा निर्माणलगायतका विषयमा काठमाडौँ महानगरपालिका कार्यालयमा दुई दशकभन्दा धेरै समयको कार्य अनुभव छ )