काठमाडौं । कोरोनाको प्रकोपसँगै त्यसले ल्याएका नकारात्मक र सकारात्मक पक्षका बारेमा धेरै बहस भएका छन् । यसको अल्पकालिनदेखि दीर्घकालीन प्रभावका बारेमा पनि निकै चर्चा भए । महामारीसँगै प्रत्येक क्षेत्रको राहत र पुनर्उत्थानबारे बहस भए । तर, बत्तिमुनी अँध्यारो भएको जस्तै हाम्रो जीवनसँग जोडिएको घरजग्गा तथा आवास क्षेत्रबारे भने कमैमात्र ध्यान दिइयो ।

५ वर्षअघिको भूकम्पको बेला त्यस्तो अवस्था थिएन । त्यतिबेला यो क्षेत्रबारे धेरै चासो थियो । त्यतिबेला धेरैले बासस्थान गुमाएका थिए । संसारकै सबैभन्दा सुरक्षित स्थान मानिने आफ्नै घरदेखि मान्छेहरु डराएका थिए । त्योबेला जसरी घरहरु चर्किए, रियलस्टेट क्षेत्रको समृद्धिको सपना त्यसरी नै चर्किन थाल्यो । चर्किएका भवनहरुको त रेट्रोफिटिङ गरियोे, तर मान्छेको मनको रेट्रोफिटिङ कसले गरिदिने ? त्यसैले लामो समयसम्म यो क्षेत्र अन्यौलग्रस्त भएर बस्यो ।

जब भूकम्पले ढलेका घरसँगै पुरिएका सपनाहरु बौरेर धुलो टक्टक्याउँदै अघि बढ्न लाग्यो, फेरि सुरु भयो कोरोनाको संकट । यही संकटको बीचमा अबको भविष्यको चित्र कोर्दैछन् घरजग्गा तथा आवास व्यवसायीहरु । कोरोनाको महामारीसँगै यो क्षेत्रले चुनौती र अवसर दुवै देखेको छ ।

रियलस्टेट क्षेत्रमा देखिएका चुनौती

कोरोना महामारीले यो क्षेत्र पनि अरु क्षेत्रजस्तै नराम्ररी प्रभावित भएको छ । महामारीसँगै घोषणा भएको लकडाउनका कारण निर्माणधिन आयोजना अहिले ठप्पप्रायः छन् । निर्माण सामाग्री र कामदारको अभावका कारण अहिले यी कामहरु अघि बढ्न सकेका छैनन् । यसले गर्दा आयोजना ढिलो बन्ने र लागत बढ्ने सम्भावना बढेर गएको छ । यसले गर्दा बैंकको सावाँब्याज र किस्ता तिर्न अप्ठ्यारो बन्दै गएको छ ।

अर्कोतिर, निकट भविष्यमा हुनसक्ने आवासको मागलाई धान्ने गरी तयारी गर्ने चुनौती पनि व्यवसायीहरुलाई छ । अहिले यो क्षेत्रसँग स्टक आवासको संख्या नगन्य मात्रै छ । त्यसैले भोलिको माग पूरा गर्नको लागि आजैदेखि गर्नुपर्ने तयारीमा कोरोनाका कारण अवरोध आएको महशुस उनीहरुले गरेका छन् । यो अवस्थाको समाधानको लागि उनीहरुले सरकारी सहयोग र सहजीकरणको अपेक्षा समेत गरेका छन् ।

नेपाल घरजग्गा तथा आवास व्यवसायी संघका अध्यक्ष मीनमान श्रेष्ठ भन्छन्, ‘त्यसका लागि हामीले २–३ वटा माग राष्ट्र बैङ्कसँग गरेका छौँ ।’ श्रेष्ठका अनुसार यो क्षेत्रले गरेको पहिलो माग कर्जाको पुनर्संरचनाको कुरा हो । यसमा हामीले चैत, असार र असोज महिनाको कर्जाको साँवा ब्याजलाई १६ किस्तामा भुृक्तानी हुनेगरी व्यवस्था गर्नुपर्छ भनेका छौँ । नयाँ परियोजना बनाउन १५ देखि २० प्रतिशत थप ऋण उपलब्ध गराउन अनुरोध पनि भनेका छौँ । सरकारसँग कर तिर्ने समयावधि पर सार्न अनुरोध गरेका छौँ । दीर्घकालमा कर्जाको ब्याजदर सस्तो हुने कार्यक्रम ल्याउन माग पनि गरेका छौँ ।’

त्यसो त कोरोना महामारी यो क्षेत्रको मुख्य चुनौती होइन । कोरोनाले निम्त्याएको भन्दा ठूलो छ परम्परागत रुपमै सामना गर्दै आएको चुनौती । अनौपचारिक क्षेत्रबाट चल्दै आएको क्षेत्रलाई औपचारिक माध्यममा ल्याउनेदेखि घरजग्गा क्षेत्रप्रति आम जनता र राज्यसंयन्त्रमा देखिएको नकारात्मक धारणालाई हटाउने चुनौती यो क्षेत्रमा अझै छ । अध्यक्ष श्रेष्ठ भन्छन्, ‘घरजग्गा क्षेत्रको ९९ प्रतिशत अहिले अनौपचारिक  क्षेत्रबाटै सञ्चालित छ । त्यसले गर्दा हाम्रो १ प्रतिशतको राम्रो कामलाई पनि छोपिदिएको छ । त्यसैले हामीप्रतिको नकारात्मक धारणा अझै हट्न सकेको छैन । त्यही भएर प्रशासनिक र प्रक्रियागत ढंगमा हामीले राम्रोे व्यवहार पाइरहेका छैनौं ।’

औपचारिक रुपमा घरजग्गा व्यवसाय सञ्चालन गर्न कम्पनी मोडलमा दर्ता भएर नियमित रुपमा आयकर तिर्नुपर्छ । आयोजना निर्माण गर्दा स्थानीय तह र नगर विकास बोर्डको स्वीकृति लिएर मात्रै अघि बढ्नुपर्छ । त्यसभन्दा अघि आयोजनाको सम्भाव्यता अध्ययन गर्ने, वातावरणीय प्रभाव मूल्यांकन (ईआईए), इन्जिनियरिङ मूल्यांकन (आईईई) लगायतका कामहरु गर्नुपर्छ । २० देखि २८ फिटको बाटो र ५ प्रतिशतको खुला ठाउँ छोडेर प्रोजेक्ट निर्माण गर्नुपर्छ । ती सबै क्षेत्र नेपाल सरकारको नाममा नामसारी गर्नुपर्छ । अनिमात्रै आवास निर्माणको स्वीकृति पाइन्छ ।

संघका अध्यक्ष श्रेष्ठ भन्छन्, ‘हामीले खुला ठाउँ छोड्ने, भ्याट, आयकर, रजिष्ट्रेसन शुल्क लगायत शुलकहरु पनि तिर्नुपर्छ । अनौपचारिक क्षेत्रबाट गर्नेले ५ प्रतिशतको रजिष्ट्रसन शुल्कबाहेक केही तिर्नु पर्दैन । त्यसैले यो क्षेत्र मौलाइरहेको छ । त्यसको अपजस चाहिँ हामीले पनि भोग्नु परिरहेको छ । र साधुलाई सुली, चोरलाई चौतारो भनेजस्तै भएको छ । यो अवस्थालाई बुझाउन नै हामीलाई निकै चुनौतीपूर्ण बनेको छ ।’

सोही कारण अहिले कानूनी रुपमा यो क्षेत्रले उद्योगको मान्यता पाएर पनि त्यसअनुसारको सुविधा पाइरहेको छैन । ‘औद्योगिक व्यवसाय ऐनले यो क्षेत्रलाई उद्योग मानेको छ । तर उद्योगको सूचीका रहेका अन्य क्षेत्रलाई ८० प्रतिशतसम्म फाइनान्सिङको व्यवस्था छ । तर रियलस्टेट क्षेत्रमा ५० प्रतिशत मात्रै ऋण पाइन्छ । अरुले बेसरेटमा २ प्रतिशत प्रिमियम थपेर ऋण पाउँछन्, तर यो क्षेत्रले ५÷७ प्रतिशत तिर्नुपर्छ’ श्रेष्ठ भन्छन्, ‘ऐनले उद्योगको सूचीका राखेको क्षेत्रले उद्योगको सुविधा किन नपाउने भनेर हामीले बारम्बार भनिरहेका छौं ।’

चुनौतीभित्रको अवसरः १२ हजार आवासको माग हुनसक्ने

सामान्य रुपमा हेर्दा कोरोना महामारीले रियलस्टेट क्षेत्रलाई नकारात्मक असर नै पर्छ । यो महामारीले मान्छेको आयस्तरलाई खुम्च्याइदिएको छ । यसले गर्दा हिजोका दिनमा घर खरिद गर्नसक्ने हैसियत भएकाहरु पनि अहिले त्यो अवस्थाबाट बाहिर आएका छन् ।

तर व्यवसायीहरु भने कोरोनाले यो क्षेत्रमा प्रशस्त सम्भावना थप गरेको बताउँछन् । डाउनटाउन हाउजिङका प्रबन्ध निर्देशक समेत रहेका श्रेष्ठ भन्छन्, ‘कोरोना महामारीले आन्तरिक रुपमा हुने मागलाई गम्भीर असर गरेको छ । तर विदेशबाट नेपाल फर्किनेहरुले गर्दा सम्भावना पनि निम्त्याएको छ ।’ उनका अनुसार योे महामारीसँगै विकसित मुलुकमा गैरकानूनी रुपमा बसेकाहरु नेपाल फर्किने अवस्था आएको छ । यसले गर्दा थप १२ हजार भन्दा बढी घरको माग बढ्न सक्छ ।

‘अहिले उच्च भुक्तानी हुने अष्ट्रेलिया, जापान, कोरिया, अमेरिका जस्ता देशहरुबाट नेपाल फर्किनेको संख्या १ लाखजति हुन्छ कि भन्ने हाम्रो अनुमान छ’ अध्यक्ष श्रेष्ठ भन्छन्, ‘त्यो भनेको करिब २५ हजार परिवार हो । त्यसमध्ये आधाजसोको घर भए पनि बाँकीको घर छैन । उनीहरु गाउँ गएर कुटोकोदालो गर्ने खालका पनि हुँदैनन् । उनीहरुले बसाइँका लागि शहरी इलाका रोज्छन् । त्यसैले उनीहरुलाई लक्षित गरेर अब अघि बढ्ने तयारी गरिरहेका छौं ।’

नेपालमा रियलस्टेट क्षेत्रको १८ वर्षको इतिहासमा जम्मा २१ हजार आवास बनेका छन् । त्यसमध्ये त्यसमध्ये करिब ६ हजार वटा हाउजिङ र १५ हजार ५ सय वटा अपार्टमेन्टहरु छन् । अहिलेसम्म ६४ जटा योजनामार्फत् उक्त संख्याको परिवारका लागि आवासका लागि व्यवसायिक क्षेत्रले व्यवस्थापन गरेको छ । यो हिसाबले अब अब थपिने यो संख्या उत्साहजनक हो ।

त्यसो त, कोरोना महामारीले सामूहिक आवासको महत्त्व प्रष्ट पारेको उनको भनाइ छ । ‘कल्पना नै नगरेर आएको यो विपत्तिमा पनि हाउजिङ र अपार्टमेन्टमा बस्नेहरु घरभित्रै बसेर खुम्चिएर बस्नुपरेको छैन । सामाजिक दूरी कायम गरेर कोलोनीभित्रै २÷४ किलोमिटर घुम्न पाइएको छ,’ अध्यक्ष श्रेष्ठ भन्छन्, ‘यसले स्वास्थ्यको र मनाविज्ञानको हिसाबले धेरै राम्रो भयो । यसले गर्दा २१ हजार परिवारले लकडाउनमा त्यति धेरै चिन्तित हुन परेको छैन । अब यो कुरा जनतालाई बुझाउन मात्रै बाँकी छ ।’

भुकम्पका कारण घरहरु चर्किएपछि एक चरणमा यस्तो आवासप्रति मान्छेको वितृष्णा जागेको थियो । विशेषगरी अपार्टमेन्ट खरिद गर्नेहरुले ‘हामीले घर किनेको होइन, आकाश किनेका रहेछौं’ भन्नसम्म भ्याएका थिए । यही कारणले गर्दा रियलस्टेट क्षेत्रप्रति जाग्दै गएको मान्छेको विश्वास घट्दै गयो । अहिले त्यो विश्वास प्राप्त गरेको छ ।

तर यसबारे व्यवसायीहरुको आफ्नै तर्क छ । लाखौँ घर भत्किएर हजारौं मानिसको मृत्यु हुँदा पनि हाउजिङ र अपार्टमेन्टमा रहेका मान्छेहरु सकुशल रहेको भन्दै त्यति ठूलो भूकम्पमा भवन चर्किनु स्वाभाविक नै रहेको उनीहरु बताउँछन् । यसलाई नकारात्मक रुपमा प्रचार गरेकोले समस्या भएको उनीहरुको भनाई छ ।

त्यसो त, घरजग्गा क्षेत्र सँधैं उतारचढावमै रह्यो । २०५९÷६० तिर सुरु भए पनि सुरुका केही वर्ष यसको परिचयात्मक रुपमै बित्यो । २०६२÷६३ पछि यो क्षेत्रले एकदमै राम्रो सुधार गरेको थियो । तर घरजग्गा क्षेत्रमा छाएको मन्दीका कारण त्यसको ५ वर्ष पनि नहुँदै यो क्षेत्रलाई निकै ठूलो प्रभाव पार्यो । केही व्यक्तिका कारण यो क्षेत्रलाई बदनाम गर्ने प्रयास पनि गरियो । सोही कारणले पनि यो क्षेत्रप्रतिको फैलिँदै गएको विश्वास फेरि प्राप्त हुन समय लाग्यो । अब भने यो क्षेत्र अघि बढ्ने व्यवसायीहरुको विश्वास छ ।

‘हामी विकास भए सबैको राम्रो हुन्छ’

घरजग्गा व्यवसायको प्रभाव सबै क्षेत्रमा फैलिएको छ । यसको विकासले करिब अढाई सय प्रकारका उद्योग र रोजगारीलाई प्रभाव पार्ने व्यवसायीहरुको दाबी छ । संघका अध्यक्ष अध्यक्ष श्रेष्ठले यो क्षेत्रको विकास अन्य २४७ क्षेत्रको विकाससँग जोडिने दाबी बताए । ‘हाम्रो व्यवसायबाट अरु २४७ प्रकारका व्यवसाय लाभान्वित हुन्छन् । सिमेन्ट, डन्डी, ढुवानी साधन, डकर्मी, सिकर्मी, होम एप्लाइन्सेस लगायतका विभिन्न व्यवसायहरु आवास क्षेत्रको विकासबाट मात्रै चलायमान हुनसक्छन् । त्यसैले हामी हाम्रो लागि मात्रै होइन भनेर सरकारले बुझ्नुपथ्र्यो, त्यो देखिएको छैन ।’

त्यसो त आवास आफैंमा जीवनको अभिन्न अंग भएको कुरालाई नजरअन्दाज गर्न नहुने उनको तर्क छ । जीवननिर्वाहको आधारभूत साधनमध्ये गाँस, बास र कपास भएको भन्दै उनले आवास क्षेत्र जीवनबाट अलग हुनै नसक्ने भएकोले यो क्षेत्रको पुनउत्थान धेरै टाढा नरहेको उनको दाबी छ ।

‘हामीले गर्ने प्रत्येक व्यवहार हाम्रो घर जोडिएको हुन्छ । कसैलाई भेट्यौं भने नामपछि ठेगाना सोधिन्छ, ठेगान नहुनुको अर्थ घर नहुनु हो । यसको अर्थ, हाम्रो बोलीचाली, व्यवहार र सभ्यता नै हाम्रो आवाससँग जोडिएको हुन्छ,’ श्रेष्ठ भन्छन्, ‘विकासको बहस गर्दैजाँदा हाम्रो पहिचान भुल्न हुँदैन । ‘हाम्रो पहिचान र सभ्यतासँग जोडिएको यो क्षेत्रको संरक्षण र विकास गर्न सबैले सहयोग गर्नुपर्छ ।